Appartement 2 Pièces en rdc avec terrasse - Martyrs 75009

Le prix affiché pour cet appartement est de 495 000 € pour une surface de 51,56 m², soit un prix au m² de 9 605 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Sur le marché parisien, le prix médian au m² dans le 9ème arrondissement est d'environ 10 000 € (source : DVF DGFiP, consultée en 2023). Ce bien est donc légèrement en dessous de la médiane du secteur, offrant un potentiel d'attractivité pour les acheteurs.

Concernant la tendance des prix, le 9ème arrondissement a connu une augmentation d'environ 3% par an sur les 36 derniers mois, avec des variations selon les quartiers. Les prix peuvent fluctuer en fonction de l'état du bien, de sa localisation précise et des commodités environnantes.

Positionnement du bien : Cet appartement est situé rue Victor Massé, à proximité de la rue des Martyrs, une zone prisée pour son ambiance vivante et ses commerces. Le bien bénéficie d'un calme relatif, étant sur cour, ce qui peut séduire les acheteurs à la recherche de tranquillité en milieu urbain.

Pour un prix d'achat de 495 000 €, les frais de notaire pour un bien ancien sont estimés entre 7% et 8%, soit environ 34 650 € à 39 600 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Cela porte le coût total d'acquisition à environ 529 650 € à 534 600 €.

Simulation de prêt : Si l'acheteur finance cet achat par un prêt à un taux moyen de 3,4% sur 20 ans avec un apport de 10% (49 500 €), le montant emprunté serait de 445 500 €. Les mensualités seraient d'environ 2 530 € (calcul basé sur les taux d'intérêt actuels et la durée du prêt).

Rendement locatif : Si cet appartement est loué, avec un loyer estimé à 1 600 € par mois (estimation basée sur les loyers du secteur), le rendement locatif brut serait de 3,87%. Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net pourrait descendre à environ 3%.

Les charges annuelles pour cet appartement sont estimées à environ 1 200 € (estimation basée sur les moyennes du secteur). La taxe foncière est estimée à environ 800 € (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur). En ajoutant l'assurance habitation, qui pourrait être d'environ 300 €, le coût total de détention annuel serait d'environ 2 300 €.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est pas mentionné dans la fiche source. Cela représente un point de vigilance, car un DPE peut influencer la décision d'achat. Selon la loi Climat & Résilience, les logements classés F ou G ne peuvent plus être loués à partir de 2025.

Coût énergétique annuel estimé : En l'absence de DPE, une estimation générale pour un appartement de cette taille et de cette localisation pourrait être d'environ 1 200 € à 1 500 € par an (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur).

Aides mobilisables : Si des travaux de rénovation sont nécessaires pour améliorer le DPE, des aides telles que MaPrimeRénov' ou les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) pourraient être disponibles, offrant des subventions allant de 1 500 € à 5 000 € selon les travaux réalisés.

L'appartement est situé à proximité de plusieurs lignes de métro, notamment la ligne 12 (station Saint-Georges à environ 300 mètres) et la ligne 2 (station Pigalle à environ 500 mètres). Ces lignes offrent un accès rapide aux principaux points d'intérêt de Paris.

Commodités : Le quartier est animé, avec de nombreux commerces, restaurants et cafés. Des écoles réputées se trouvent à proximité, comme l'École élémentaire de la rue de la Rochefoucauld.

Démographie : Le 9ème arrondissement est caractérisé par une population jeune et active, avec un revenu médian d'environ 30 000 € par an (source : INSEE, 2021).

Qualité de vie : Le quartier offre une bonne qualité de vie, avec des espaces verts tels que le Square d'Anvers et le Parc Monceau à proximité. Toutefois, le bruit peut être un facteur à considérer en raison de l'animation des rues environnantes.

Le quartier est classé en zone sismique faible, avec un risque d'inondation modéré selon les données de Géorisques. Il est important de vérifier les diagnostics obligatoires, notamment ceux relatifs à l'amiante et au plomb, surtout dans les bâtiments anciens.

PLU et zonage : Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) peut imposer des contraintes sur les travaux envisagés dans l'appartement. Il est recommandé de consulter le PLU pour connaître les règles de construction et d'aménagement.

Encadrement des loyers : Si l'appartement est destiné à la location, il est soumis à l'encadrement des loyers en vigueur dans le 9ème arrondissement. Les plafonds de loyer pour un T2 sont d'environ 1 200 € par mois (source : préfecture de Paris, 2023).

Cet appartement est positionné légèrement en dessous de la médiane du marché pour des biens similaires dans le 9ème arrondissement. En comparaison, des appartements de 2 pièces dans le quartier se vendent généralement entre 500 000 € et 550 000 € (source : DVF DGFiP, 2023).

Facteurs de sur-cote ou sous-cote : Les caractéristiques de cet appartement, telles que la terrasse et le calme, peuvent justifier un prix légèrement supérieur à la médiane, mais le manque de DPE peut être un facteur de sous-cote.

Marge de négociation : Étant donné le prix affiché, une marge de négociation d'environ 5% à 10% pourrait être envisagée, surtout si des travaux de rénovation sont nécessaires.