Appartement 4 pièces, 78.79m², Villeneuve-la-Garenne

Le prix de l'appartement est de 299 000 € pour une surface de 78.79 m², ce qui donne un prix au m² de 3 795,38 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Sur le marché de Villeneuve-la-Garenne, le prix moyen au m² pour un appartement est d'environ 3 500 € (source : DVF DGFiP, consultée en 2023). Cela place cet appartement au-dessus de la médiane du marché de 8,5%.

Sur les 36 derniers mois, les prix des appartements à Villeneuve-la-Garenne ont augmenté d'environ 5% (source : INSEE, consultée en 2023), ce qui indique une tendance à la hausse. Le quartier Apollonia est particulièrement recherché pour son calme et sa proximité avec la Seine, ce qui peut justifier une surcote par rapport à d'autres secteurs de la ville.

Pour un achat à 299 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% pour un bien ancien, soit environ 20 930 € à 23 920 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc de 319 930 € à 322 920 €.

Pour un prêt immobilier sur 20 ans au taux moyen actuel de 3,4%, avec un apport de 10% (soit 29 900 €), le montant emprunté serait de 269 100 €. Les mensualités seraient d'environ 1 570 € (calcul basé sur un simulateur de prêt).

En termes de rendement locatif, si cet appartement est loué à 1 300 € par mois, le rendement brut serait de 5,2% (calculé sur le prix d'achat). Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net pourrait descendre à environ 4,5%.

Le DPE de cet appartement n'est pas précisé dans l'annonce. Cependant, si l'on considère une classe DPE C, la consommation énergétique annuelle pourrait être estimée à environ 1 200 € (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur).

Selon la loi Climat & Résilience, les appartements classés en D doivent respecter certaines normes de performance énergétique d'ici 2028, ce qui pourrait entraîner des travaux de rénovation pour éviter l'interdiction de location. Les aides mobilisables pour la rénovation énergétique incluent MaPrimeRénov', qui peut couvrir jusqu'à 90% des coûts selon les revenus (source : ANAH, consultée en 2023).

L'appartement est situé à proximité de plusieurs lignes de bus (137, 177) et du Tramway T1, qui permet un accès direct à la ligne 13 du métro via Asnières. Le RER D est accessible via St-Denis et le RER C via Les Grésillons, qui sera desservi par la future gare du Grand Paris. Cette accessibilité est un atout majeur pour les familles et les professionnels.

Le quartier Apollonia est également bien desservi par des commerces de proximité, des crèches et des écoles, ce qui en fait un lieu de vie agréable pour les familles. La promenade en bord de Seine offre un cadre de vie agréable, contribuant à la qualité de vie des résidents.

Villeneuve-la-Garenne est située dans une zone potentiellement inondable, selon les données de Géorisques. Il est recommandé de consulter les cartes de risques avant l'achat. En outre, le PLU (Plan Local d'Urbanisme) de la commune peut imposer des contraintes sur les travaux futurs ou l'extension du bien.

Concernant la réglementation, la loi sur l'encadrement des loyers pourrait s'appliquer si l'appartement est loué, avec des plafonds à respecter selon la zone géographique. Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent également être fournis lors de la vente.

En comparant cet appartement avec d'autres biens similaires dans le quartier, on constate que le prix au m² est supérieur à la médiane du marché. Des appartements comparables de 4 pièces se vendent généralement entre 3 200 € et 3 600 € le m² (source : DVF DGFiP, consultée en 2023). Ce bien se positionne donc dans une fourchette de prix plus élevée, justifiée par sa localisation et ses caractéristiques (balcon, vue Seine).

Les facteurs de surcote incluent la qualité de la copropriété, l'ascenseur et la proximité des transports. Une marge de négociation pourrait être envisagée, estimée à 5% du prix affiché, en raison de la tendance actuelle du marché.