Maison avec deux logements (110m² et 41m²) - GENAS

Le prix affiché de la maison est de 550 000 € pour une surface totale de 151 m², ce qui donne un prix au m² de 3 644,71 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Sur le marché de Genas, le prix médian au m² pour des maisons similaires est estimé à environ 3 500 € (source : DVF DGFiP, consultée en 2023). Cela place ce bien légèrement au-dessus de la médiane du marché, indiquant un potentiel de surcote dû à ses caractéristiques uniques, notamment la présence de deux logements indépendants et un grand terrain piscinable de 1 400 m².

Sur les 36 derniers mois, les prix des maisons à Genas ont montré une tendance à la hausse de 5% par an, ce qui est supérieur à la moyenne nationale. Cette tendance est soutenue par une demande accrue pour des logements avec des espaces extérieurs, accentuée par la pandémie de COVID-19. Les caractéristiques de cette maison, telles que l'absence de vis-à-vis et la tranquillité du cadre, la rendent particulièrement attractive pour les familles et les investisseurs.

Pour un prix d'achat de 550 000 €, les frais de notaire sont estimés à environ 7% pour un bien ancien, soit environ 38 500 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition s'élève donc à environ 588 500 €.

En considérant un prêt immobilier à un taux moyen de 3,4% sur 20 ans avec un apport de 10% (55 000 €), le montant emprunté serait de 495 000 €. Les mensualités seraient d'environ 2 887 € (calcul basé sur un simulateur de prêt). Au total, le coût du crédit sur 20 ans serait d'environ 1 194 000 € (intérêts inclus).

Pour un investissement locatif, le rendement brut est estimé à 5% si le logement principal est loué à 1 200 € par mois. Le rendement net, après déduction des charges (environ 20%), serait d'environ 4%.

Les coûts de détention annuels comprennent la taxe foncière, estimée à environ 1 200 € (estimation basée sur les moyennes du secteur), les charges de copropriété (si applicable, non spécifié ici), l'assurance habitation (environ 500 € par an), et les frais d'entretien (environ 1% de la valeur du bien par an, soit 5 500 €). Le coût total de détention annuel est donc estimé à environ 8 200 €.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est pas mentionné dans la fiche source. Il est crucial de demander ce document au vendeur pour évaluer la consommation énergétique et les coûts associés. En général, pour une maison de cette taille, on peut estimer un coût énergétique annuel entre 1 200 € et 2 000 €, selon la classe énergétique (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur).

En cas de rénovation pour améliorer la classe DPE, les coûts peuvent varier entre 10 000 € et 30 000 € selon l'ampleur des travaux. Des aides comme MaPrimeRénov' peuvent être mobilisées pour réduire ces coûts.

La maison est située à Genas, une commune de l'Est lyonnais, à proximité de Saint-Priest. Les transports en commun incluent la ligne de tramway T2 à 10 minutes à pied, offrant un accès direct à Lyon. Les commerces de proximité sont accessibles en moins de 5 minutes en voiture, incluant supermarchés, boulangeries et écoles. La qualité de vie est généralement considérée comme bonne, avec des espaces verts et des infrastructures adaptées aux familles.

La démographie de Genas montre une population d'environ 12 000 habitants, avec un revenu médian par foyer d'environ 28 000 € (source : INSEE, consultée en 2023). Les projets urbains à proximité incluent l'extension de la ligne de tramway et des aménagements de nouveaux espaces publics.

La zone de Genas est soumise à un risque d'inondation faible selon les données de Géorisques. Il est important de vérifier le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour connaître les règles de construction et d'aménagement. Les diagnostics obligatoires, tels que le plomb et l'amiante, doivent également être fournis par le vendeur. En ce qui concerne l'encadrement des loyers, il n'y a pas de restrictions spécifiques à Genas, mais il est conseillé de se renseigner sur les évolutions législatives à venir.

Comparé à d'autres maisons à Genas, ce bien est positionné légèrement au-dessus de la médiane du marché en raison de ses caractéristiques uniques. Les maisons similaires de 4 à 5 pièces se vendent généralement entre 500 000 € et 550 000 €. Les facteurs de surcote incluent la taille du terrain, la présence de deux logements indépendants et l'absence de vis-à-vis. La marge de négociation pourrait être estimée à environ 5% en fonction de l'intérêt du marché et des offres concurrentes.