À RETENIR

Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a évolué. Un arrêté publié au Journal officiel du 26 août 2025 a officialisé cette réforme, qui corrige une inégalité de traitement historique : les logements chauffés à l'électricité étaient jusqu'alors indûment pénalisés par rapport à ceux chauffés au gaz ou au fioul. Grâce à cette mise à jour, environ 850 000 logements sortent du statut de « passoire thermique » (classes F ou G), et 7 millions de résidences principales gagnent au moins une classe énergétique, sans aucuns travaux.

Nouvelle réforme du DPE au 1er janvier 2026 : le chauffage électrique enfin réhabilité.

GUIDE DE DÉCLARATION DES REVENUS FONCIERS 2025

Instaurée en 2014 sous l'impulsion de Sylvia Pinel, la loi Pinel a permis pendant plus de 10 ans à des milliers de particuliers de réduire leur impôt en investissant dans des logements neufs locatifs. Ce dispositif emblématique a pris fin définitivement le 31 mars 2025. Face à une crise du logement persistante — l'offre locative a reculé de 15 % en cinq ans et les Français consacrent en moyenne 28 % de leurs revenus au logement — le gouvernement a réagi en créant un nouveau cadre fiscal : le Dispositif Relance Logement, intégré à la Loi de Finances 2026 (article 47) et il est en vigueur depuis le 21 février 2026.

Fin du dispositif Pinel, place au nouveau dispositif “relance logement”.

Quel régime de déclaration, réel ou micro-foncier ?

Le régime applicable à vos revenus fonciers dépend d'un seuil unique : 15 000 € de revenus bruts annuels (charges non comprises). En dessous de ce seuil, vous relevez automatiquement du régime micro-foncier, mais vous pouvez opter pour le régime réel. Au-dessus de ce seuil, vous y êtes obligatoirement soumis.

Ma PrimeRénov’ : les nouvelles modalités en vigueur depuis février 2026

Après une fermeture du guichet le 1er janvier 2026, MaPrimeRénov' a rouvert le 23 février 2026 à la suite de la promulgation de la Loi de Finances 2026. Le dispositif conserve ses deux parcours mais plusieurs ajustements notables ont été apportés, notamment sur les travaux éligibles et les conditions d'accompagnement.

NOUVEAUTÉ

Dans le cadre du suivi de votre investissement locatif, Guy Hoquet Gestion vous adresse chaque année toutes les informations dont vous avez besoin pour remplir votre déclaration de revenus fonciers. Pour que vous puissiez remplir votre déclaration, un récapitulatif comptable vous sera adressé par votre gestionnaire, indiquant toutes les sommes comptabilisées pour votre compte au titre de l'année 2025 sur votre demande. En complément, ce fascicule vous détaille les recettes et les dépenses déclarables, pour que vous puissiez compléter les éventuelles informations dont nous ne disposons pas.

LA PRÉPARATION DE LA DÉCLARATION DES REVENUS FONCIERS DE 2025

Quel régime de déclaration, réel ou micro-foncier ?

Vous relevez de plein droit du régime micro-foncier si vous remplissez les conditions suivantes :

• Les loyers perçus en 2025 pour votre foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 € et vous ne bénéficiez pas de la plupart des régimes et avantages fiscaux particuliers (dispositif Besson, Robien, Borloo, monument historique, déductions spécifiques...).

Il vous suffit de déclarer le montant de vos loyers et l’administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire de 30 % à vos loyers. Cet abattement couvre forfaitairement toutes vos dépenses. Vous ne pourrez rien déduire de plus. Cependant, même si vous remplissez les conditions du régime micro-foncier, vous avez la possibilité de choisir le régime réel. Ce régime vous permettra de déduire l'intégralité de vos dépenses, s’appliquera à l'ensemble de vos biens loués et vous serez engagé à conserver ce régime pendant 3 années. Le choix de ce régime se manifeste par la souscription d'une déclaration 2044.

Nouvelle réforme du DPE au 1er janvier 2026 : Le chauffage électrique enfin réhabilité.

Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a évolué. Un arrêté du 13 août 2025 est publié au Journal officiel le 26 août 2025 a officialisé cette réforme, qui corrige une inégalité de traitement historique : les logements chauffés à l'électricité étaient jusqu'alors indûment pénalisés par rapport à ceux chauffés au gaz ou au fioul. Grâce à cette mise à jour, environ 850 000 logements sortent du statut de « passoire thermique » (classes F ou G), et 7 millions de résidences principales gagnent au moins une classe énergétique, sans aucuns travaux.

Ce qui change concrètement

Jusqu'ici, pour calculer la consommation d'énergie d'un logement, le DPE appliquait un coefficient de conversion à l'électricité (appelé facteur d'énergie primaire), fixé à 2,3. Cela signifiait que pour 1 kWh d'électricité consommé, le DPE comptabilisait 2,3 kWh d'énergie primaire — une valeur qui ne reflétait plus la réalité du mix électrique français, décarboné à 95 % grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables.

AVANT le 1er janvier 2026

• Coefficient électrique : 2,3
• Le chauffage électrique pénalisé face au gaz et au fioul.

APRÈS le 1er janvier 2026

• Coefficient électrique : 1,9 (aligné sur la valeur européenne).
• Réduction de ~17 % de la consommation d'énergie primaire affichée.

Qui est concerné ?

Les logements chauffés à l'électricité et les petites surfaces (studios, appartements < 40 m²) car elles sont très souvent chauffées à l'électricité.

Et vos DPE déjà réalisés ?

Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2026 restent valables pendant 10 ans. Si le nouveau mode de calcul permet une amélioration de votre classement, vous pouvez mettre à jour votre DPE gratuitement sur le site de l’ADEME.

VOUS DÉCLAREZ AU RÉEL ? VOICI LES MONTANTS À PRENDRE EN COMPTE :

Les dépenses :

L’administration fiscale vous permet de déduire toutes vos dépenses rendues nécessaires pour la conservation de votre investissement locatif : en d'autres termes, tout ce qui vous permet une mise en location effective de votre bien. Il s’agit des dépenses effectivement supportées et décaissées du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Primes d'assurance :

Les primes de toutes les assurances souscrites pour garantir votre bien et vos recettes locatives sont déductibles : assurance propriétaire non occupant (PNO), garantie des loyers impayés (GLI) notamment.

Vos frais d’administration et de gestion :

Il s’agit de tous les honoraires : de la mise en location de votre bien à tous les actes de gestion courante et prestations complémentaires. Vous pouvez également déduire les frais de procédure supportés, à moins d'une prise en charge par votre assurance. Enfin, les éventuelles cotisations versées à des organismes de défense des bailleurs et/ou la rémunération des gardiens en cas d'immeubles en monopropriété sont à déduire dans cette rubrique.

Les charges récupérables non récupérées :

Cette rubrique vous permet de déduire le prorata des charges récupérables et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, en cas de vacance de votre bien. En outre, si votre locataire ne s’est pas acquitté de sa régularisation de charges ou de sa taxe d'enlèvement des ordures ménagères au 31 décembre de l’année de son départ du logement, vous pouvez déduire ces montants. Vous devrez alors déclarer à nouveau ces mêmes sommes en recettes en cas de recouvrement ultérieur.

Toutes les recettes liées à votre bien sont à déclarer :

En premier lieu, tous les loyers perçus doivent être déclarés bruts : versements effectués par votre locataire et/ou allocations éventuelles. Ce montant ne doit pas tenir compte des provisions sur charges ni de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères réglée par votre locataire. Le dépôt de garantie ne doit pas non plus être déclaré, à moins qu'il ait été retenu au départ de votre locataire au titre d'arriérés de loyers. Les sommes déclarables et comptabilisées par nos soins sont inscrites dans l'aide à la déclaration transmise.

Déclaration des Revenus Fonciers

Recettes à déclarer

Les recettes à déclarer correspondent aux différentes recettes perçues au titre d’indemnités d’assurance (loyers impayés, vacance locative, perte locative...) et/ou subventions ANAH pour financer une partie de travaux, si vous avez conclu une convention.

Dépenses déductibles

Dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration

Tous les travaux d'entretien et de réparations réglés par vos soins sont déductibles de vos revenus fonciers à la condition qu’ils soient réalisés pour maintenir ou remettre le logement en bon état, afin d’en permettre un usage normal sans en modifier ni la consistance, ni l’agencement ni l’équipement. Les travaux d'amélioration sont aussi concernés par la déductibilité, lorsqu'ils apportent au logement loué un équipement ou un élément de confort nouveau ou plus adapté aux conditions de la vie moderne sans en modifier ni le volume, ni la surface habitable, ni la structure. De même, vous déduirez au titre des travaux les frais d’études et diagnostics permettant la mise en location : notamment l’État des Risques et Pollutions (ERP), le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), les diagnostics gaz et électricité...

Taxes foncières

Le montant de votre taxe foncière 2025 est à déclarer, déduction faite de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, cette dernière faisant l'objet d’un remboursement par votre locataire ou d'une déduction au titre des charges récupérables non récupérées le cas échéant.

Intérêts d'emprunt

Ce montant n’est pas indiqué sur votre document d’aide à la déclaration car nous ne disposons pas de l’information. Vous devrez reporter le montant communiqué par votre banque, ou bien reprendre votre tableau d’amortissement bancaire pour l’année 2025. N'oubliez pas d'ajouter le montant de l’assurance décès invalidité souscrite pour garantir le remboursement du prêt.

Provisions pour charges de copropriété

Vous devez déduire les appels de fonds que vous avez réglés du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 au titre des charges de copropriété. Concernant les appels de fonds liés aux travaux, ils doivent avoir été votés en assemblée générale pour être déductibles. Les provisions spéciales destinées à des travaux qui n’ont pas encore été votés ne sont pas déductibles, de même pour le fonds de roulement et le fonds de travaux ALUR.

Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l’année 2025

Vous devez déclarer les charges locatives récupérées sur votre locataire au titre de l’année 2025. De la même façon, l’éventuel solde en votre faveur entre les appels de fonds de copropriété de 2024 et les charges effectivement constatées par votre syndic à la clôture des comptes, toujours au titre de l'année 2024 est à déclarer.

Aide à la déclaration

VOTRE AGENCE GUY HOQUET PEUT VOUS ADRESSER L’AIDE À LA DÉCLARATION DES REVENUS FONCIERS, PERSONNALISÉE SELON VOTRE SITUATION AVEC TOUS LES ÉLÉMENTS À DISPOSITION DE L’AGENCE. LES CHIFFRES PRÉSENTS SONT À REPORTER SUR LE FORMULAIRE CERFA DES IMPÔTS.

Revenus de la location de biens meublés

Les revenus provenant de la location de biens meublés sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas en tant que revenus fonciers. Le formulaire 2042C-PRO doit être complété (https://www.impots.gouv.fr/formulaire/2042/declaration-des-revenus).

Si les loyers générés par la location meublée ne dépassent pas 77 700 € en 2025, le régime micro-BIC s’applique de plein droit et vous fait bénéficier d’un abattement de 50 % de vos recettes. Cet abattement couvre forfaitairement l'intégralité de vos dépenses. Si vos recettes sont supérieures à 77 700 € ou à défaut si vous en manifestez la volonté, vous devrez déclarer l'intégralité de vos recettes et charges au réel.

Vous devrez compléter un formulaire « Déclaration 2044 spéciale » (https://www.impots.gouv.fr/formulaire/2044/declaration-des-revenus-fonciers) afin de déduire votre amortissement en calculant un pourcentage du prix d'achat. Ce pourcentage est fonction du régime fiscal concerné et de l’année d’imputation.

De même, si vous avez opté pour le régime Scellier intermédiaire, vous devrez déclarer vos revenus fonciers à l'aide du formulaire « Déclaration 2044 spéciale » afin de déduire l’abattement forfaitaire de 30 % des recettes. Lors de votre 1ère déclaration, vous devez reporter le prix d'achat de votre bien. Les années suivantes, vous devrez reporter le montant de votre réduction annuelle.

Formulaires à utiliser

• 2042 : Si vous êtes soumis au régime micro-foncier, mais également dans le cadre du régime réel pour reporter les résultats de la déclaration de revenus fonciers.
• 2042C : Si vous donnez en location des logements soumis au dispositif Scellier (en secteur libre ou intermédiaire), Duflot, ou Pinel, pour le bénéfice de la réduction d’impôt.
• 2044 : Si vous donnez en location des immeubles ordinaires, sans dispositif fiscal particulier et que vous avez opté pour le régime réel, ou si vous percevez plus de 15 000 € de loyers en 2025.
• 2044 SPÉCIALE : Si vous avez opté pour un régime d'incitation fiscale suivant : Scellier intermédiaire ou ZRR, Robien classique, recentré ou ZRR, Borloo neuf, Besson neuf ou Périssol, ou bien si vous possédez des immeubles spéciaux : monuments historiques et assimilés, immeubles faisant l’objet d’une réhabilitation complète dans le cadre de la loi Malraux ancien ou immeubles détenus en nue-propriété.
• 2042C-PRO : Si vous louez en meublé classique ou touristique.

MaPrimeRénov’

Qu’est-ce que MaPrimeRénov’ ?

Lancée le 1er janvier 2020 en remplacement du crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) et des aides Anah « Habiter mieux », MaPrimeRénov' est la principale aide publique pour financer la rénovation énergétique d'un logement. Elle est accessible à tous les propriétaires — occupants et bailleurs — ainsi qu'aux usufruitiers, preneurs de bail emphytéotique et propriétaires en indivision. Le logement doit être construit depuis au moins 15 ans (2 ans en Outre-mer) et occupé en résidence principale au moins 8 mois par an. L'aide est accordée sous conditions de ressources (tranches très modestes, modestes ou intermédiaires). Les propriétaires bailleurs s'engagent à louer le bien pendant 6 ans après versement de la prime, sous peine de remboursement partiel.

Parcours de MaPrimeRénov’

Depuis 2024, MaPrimeRénov' repose sur deux parcours distincts selon l'ampleur du projet :

• Parcours par geste :

  • DPE non obligatoire pour les monogestes
  • Travaux éligibles : isolation (toitures, murs, fenêtres), chauffage décarboné (PAC, solaire, bois), ventilation double flux
  • Aide forfaitaire : 400€ à 11 000€ selon travaux et revenus
  • Recours obligatoire à un professionnel RGE

• Parcours accompagné :

  • Obligatoire pour les logements classés F ou G depuis juillet 2024
  • Gain minimum de 2 classes DPE requis
  • Accompagnateur Rénov’ obligatoire pour constituer et déposer le dossier
  • Au moins 2 postes d’isolation parmi 6 postes d’ouvrage

Nouvelles modalités depuis février 2026

MaPrimeRénov' a rouvert le 23 février 2026 à la suite de la promulgation de la Loi de Finances 2026. Le dispositif conserve ses deux parcours mais plusieurs ajustements notables ont été apportés.

Changements

• Parcours par geste :

  • L’isolation des murs en façade ou pignon n’est plus éligible
  • Les chaudières biomasse (alimentation manuelle et automatique) ne sont plus éligibles
  • Exception : remplacement d’une chaudière fioul dans un logement de moins de 15 ans (avec prime dépose de cuve)

• Parcours accompagné :

  • Rendez-vous préalable obligatoire avec un conseiller France Rénov’ avant tout dépôt de dossier
  • Logement éligible : classé...

Sé E, F ou G, construit depuis plus de 15 ans, en France métropolitaine

Le projet doit prévoir au moins 2 actions d’isolation et un gain de 2 classes DPE minimum.
Interdiction de conserver ou installer un chauffage fonctionnant majoritairement aux énergies fossiles.

Les conseils Guy Hoquet

Dans les deux parcours, la subvention est versée en une fois par virement bancaire après dépôt de la facture dans votre espace en ligne MaPrimeRénov’. Le montant varie selon vos revenus et la nature des travaux. Il est fortement conseillé de ne pas démarrer les travaux avant d’avoir obtenu l’accord de l’Anah.

Option de déclaration

L’option s’exerce lors de la déclaration de revenus de l’année d’acquisition, en joignant l’engagement de location. Elle est irrévocable pour le bien concerné. En cas de manquement (vente anticipée, non-respects des loyers…), les déductions accordées sont réintégrées dans les revenus fonciers. Vous pouvez bénéficier de ce dispositif uniquement si vous choisissez d’être imposé au régime réel sur vos revenus fonciers.

À ne pas oublier : le dispositif Denormandie

Le Dispositif Relance Logement n'est pas le seul mécanisme fiscal disponible pour les investisseurs dans l'ancien. Le dispositif Denormandie, toujours en vigueur pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026, offre quant à lui une réduction d'impôt sur le revenu aux particuliers achetant un logement ancien à rénover dans un quartier dégradé pour le mettre en location. Il étend ainsi les avantages du Pinel aux investissements locatifs dans l'ancien avec travaux.

Pour en bénéficier, le logement doit être situé dans une commune éligible, et les travaux d'amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Ces travaux doivent notamment améliorer la performance énergétique du bien (au moins 30 %, ou 20 % en habitat collectif) ou créer de la surface habitable nouvelle. La mise en location s'effectue sur 6, 9 ou 12 ans, à des ménages modestes respectant des plafonds de loyers et de ressources. Il est recommandé de faire réaliser les travaux par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Place au “dispositif relance logement”

Pour accompagner l’investisseur locatif, l’État a créé un nouveau cadre fiscal : le Dispositif Relance Logement, intégré à la Loi de Finances 2026 (article 47) est en vigueur depuis le 21 février 2026.

Conditions d’éligibilité

Le logement doit être :

• Dans un immeuble collectif
• Neuf, ou ancien avec travaux minimum 30% du prix investi = achat + travaux
• Non meublé (location nue uniquement)
• Acquis entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028

La location doit être :

• Résidence principale du locataire
• Minimum 9 ans d’engagement de location
• Effective dans les 12 mois après achèvement du logement neuf
• Interdite à un membre du foyer fiscal

Un plafond de loyer est à respecter selon la catégorie : logement intermédiaire, social ou très social. Ces catégories correspondent à des niveaux de loyers et de publics différents : le logement intermédiaire propose des loyers légèrement inférieurs au marché pour les classes moyennes, le logement social s’adresse aux ménages aux revenus modestes avec des loyers plus encadrés, tandis que le logement très social est destiné aux personnes en situation de grande précarité, avec des loyers très faibles. Le dispositif est ouvert à tous, sans condition de ressources.

Un mécanisme fiscal avantageux

Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe sur le prix d'achat, le Dispositif Relance Logement est ouvert à tous, sans condition de ressources et repose sur un principe de déduction de vos revenus locatifs. Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers, une partie du prix d'achat du bien (amortissement) ainsi que l'intégralité des charges liées à la location : coût des travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière. Au régime réel, cela va faire baisser la part imposable de vos revenus locatifs en pouvant ramener vos revenus imposables à zéro et potentiellement créer du déficit foncier reportables sur vos revenus bruts globaux.

• Jusqu’à 12 000€/an déductibles de vos revenus fonciers (plafond applicable si ≥ 50% des revenus relèvent du logement très social)

Exemple concret avec un loyer très social :

Pour un bien acheté 180 000 €, le dispositif permet de déduire jusqu’à 12 000 € par an au titre de l’amortissement, auxquels s’ajoutent les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux).

• Loyers perçus : 9 000 €
• Déductions : 12 000 € (amortissement) + 3 000 € (charges) = 15 000 €
• Résultat foncier : 9 000 € – 15 000 € = – 6 000 €

Le résultat étant négatif, il n’y a aucun impôt sur les loyers. Ce mécanisme se reproduisant chaque année, les revenus locatifs restent non imposés pendant environ 10 ans. Si le montant des charges liées à la location (coût des travaux, etc.) excède vos revenus locatifs, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de ce déficit foncier sur vos autres revenus (salaire, pension de retraite, etc.).

Comment en bénéficier dans les trois prochaines années ?

Les logements concernés

• Logements neufs
• Logements anciens avec 30% du prix investi en travaux

Ce que vous pouvez déduire

• Une partie du prix d’achat du bien (amortissement avec 30% du prix investi en travaux)
• L’ensemble des charges liées à la location :
  • Travaux
  • Intérêts d’emprunt
  • Taxe foncière
  • Honoraires de gestion et location

Vos avantages

• Jusqu’à 12 000€ d’amortissement par an si loyer très social
• Accessible partout en France
• Dispositif national sans restriction géographique
• 10 700 € déduits de vos autres revenus

À respecter

• Location pendant 9 ans à titre de résidence principale
• Plafonds de loyers intermédiaire, social, très social
• Pas de location à un membre de la famille

Votre agence Guy Hoquet vous accompagne dans la gestion de votre patrimoine.