Appartement 3 pièces, 70.05m², Villeneuve-la-Garenne

Le prix de l'appartement est de 279 000 € pour une surface de 70,05 m², ce qui donne un prix au m² de 3 975,15 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Sur le marché de Villeneuve-la-Garenne, le prix médian au m² pour un appartement est d'environ 3 500 € (source : DVF DGFiP, consultée en 2023). Cela place cet appartement au-dessus de la médiane du marché de 13,5%.

Appartement Villeneuve-la-Garenne 3 975,15 Médiane du marché 3 500

L'écart de prix indique que le bien pourrait bénéficier de caractéristiques supérieures ou d'une localisation privilégiée.

Sur les 12 derniers mois, les prix des appartements à Villeneuve-la-Garenne ont augmenté d'environ 5% (source : INSEE, consultée en 2023). Cette tendance est en ligne avec l'augmentation générale des prix immobiliers en Île-de-France, qui a connu une hausse de 3,2% sur la même période (source : Notaires de France, 2023).

Cet appartement est situé dans le quartier résidentiel Apollonia, qui est réputé pour sa tranquillité et ses commodités. Les transports en commun à proximité, notamment le tramway T1 et plusieurs lignes de bus, ainsi que la proximité des commerces et des écoles, en font un bien attractif pour les familles et les jeunes professionnels. Cependant, l'absence de mention d'un DPE pourrait être un point de vigilance pour les acheteurs soucieux de l'efficacité énergétique.

Pour un prix d'achat de 279 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% pour un bien ancien, soit environ 19 530 € à 22 320 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc compris entre 298 530 € et 301 320 €.

Prix d'achat 279 000 Frais de notaire (7-8%) 19 530 - 22 320 Coût total d'acquisition 298 530 - 301 320

Avec un apport de 10% (27 900 €), le montant à financer serait de 251 100 €. Au taux moyen actuel de 3,4% sur 20 ans, la mensualité serait d'environ 1 392 € (calcul à partir des taux d'intérêt actuels et des caractéristiques du prêt). Le coût total du crédit serait d'environ 333 000 € sur 20 ans, incluant les intérêts.

La taxe foncière à Villeneuve-la-Garenne est estimée à environ 1 200 € par an, basée sur les moyennes du secteur (source : INSEE, 2023). Ce montant peut varier en fonction des caractéristiques spécifiques du bien.

Le DPE n'est pas mentionné dans la description de l'appartement. Cela représente un risque potentiel pour les acheteurs, car un DPE défavorable pourrait influencer la décision d'achat. Selon la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G ne peuvent plus être loués à partir de 2025. Il est donc conseillé de demander un DPE avant de finaliser l'achat.

Sans DPE, il est difficile d'estimer le coût énergétique annuel. En moyenne, pour un appartement de cette taille, le coût pourrait varier entre 800 € et 1 200 € par an, selon l'efficacité énergétique (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur).

En cas de besoin de rénovation pour améliorer le DPE, des aides telles que MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) peuvent être mobilisées. Les montants varient, mais peuvent aller de 1 500 € à 10 000 € selon les travaux réalisés (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants).

L'appartement est bien desservi par les transports en commun. Les lignes de bus 137, 177 et 261 sont accessibles au pied de l'immeuble. Le tramway T1 permet un accès direct à la ligne 13 du métro via Asnières, et le RER D est accessible à St-Denis, tandis que le RER C est accessible via Les Grésillons et Gennevilliers. La gare la plus proche est à environ 15 minutes à pied.

Le quartier Apollonia offre de nombreuses commodités, notamment une crèche, une maternelle, des commerces de proximité, ainsi qu'une promenade en bord de Seine, une piscine et le Parc des Chanteraines. Ces éléments contribuent à la qualité de vie dans le quartier.

Villeneuve-la-Garenne a une population d'environ 25 000 habitants, avec un revenu médian par ménage d'environ 24 000 € par an (source : INSEE, 2023). La composition démographique est variée, avec une proportion significative de familles et de jeunes actifs.

Villeneuve-la-Garenne est classée en zone de sismicité faible, avec un risque d'inondation modéré. Les données de Géorisques indiquent que certaines zones peuvent être sujettes à des inondations, notamment près de la Seine. Il est conseillé de vérifier les plans de prévention des risques avant l'achat.

Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) de Villeneuve-la-Garenne impose certaines contraintes sur les constructions et les rénovations. Il est important de consulter les documents d'urbanisme pour vérifier les possibilités d'extension ou de modification du bien.

Avant la vente, le vendeur doit fournir plusieurs diagnostics obligatoires, notamment le DPE, l'état des risques naturels et technologiques, et le constat de risque d'exposition au plomb si le bien a été construit avant 1949. Il est crucial de s'assurer que ces documents sont disponibles et conformes.

En comparant cet appartement avec d'autres biens similaires dans le quartier, on constate que le prix au m² est supérieur à la médiane du marché. Par exemple, d'autres appartements de 3 pièces dans le secteur se vendent entre 3 200 € et 3 800 € le m². Cela indique une surcote potentielle de 5 à 15% par rapport à la médiane. Les facteurs de surcote pourraient inclure la taille du balcon, l'orientation Ouest, et la proximité des transports et des commodités.

Étant donné que le prix est supérieur à la médiane, la marge de négociation pourrait être limitée. Toutefois, si le DPE s'avère défavorable ou si des travaux sont nécessaires, cela pourrait justifier une négociation. Une marge de 5 à 10% pourrait être envisagée en fonction des résultats des diagnostics.