Appartement 4 pièces 78,79 m² à Villeneuve-la-Garenne - 299 000 €

Le prix de l'appartement est de 299 000 € pour une surface de 78,79 m², soit un prix au m² de 3 795 €/m².

Sur la base des données de la DVF (Demande de Valeur Foncière), le prix médian au m² pour les appartements dans la commune de Villeneuve-la-Garenne est estimé à environ 3 500 €/m². Ce prix est donc supérieur de 8,57 % à la médiane du marché local.

En termes de tendance, les prix des appartements à Villeneuve-la-Garenne ont connu une augmentation d'environ 5 % sur les 24 derniers mois, selon les données de l'INSEE. Cela indique un marché en légère hausse, ce qui peut être un facteur positif pour les acheteurs potentiels.

En résumé, cet appartement se positionne au-dessus de la médiane du marché local, ce qui peut être justifié par ses caractéristiques (balcon, stationnement, proximité des commodités).

Pour un prix d'achat de 299 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7 % et 8 % pour un bien ancien. Cela représente un coût additionnel de 20 930 € à 23 920 €, soit un total d'acquisition compris entre 319 930 € et 322 920 €.

En considérant un prêt immobilier à un taux moyen de 3,4 % sur 20 ans avec un apport de 10 % (29 900 €), le montant emprunté serait de 269 100 €. Les mensualités seraient d'environ 1 570 € (calculé avec un simulateur de prêt).

Le rendement locatif brut, si l'appartement est loué à 1 200 €/mois, serait de 4,81 % (1 200 € x 12 mois / 299 000 €). Après déduction des charges (estimées à 20 %), le rendement net serait d'environ 3,85 %.

Les coûts de détention annuels (taxe foncière, charges de copropriété, assurance) sont estimés à 2 500 € par an.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de l'appartement est classé D, ce qui indique une consommation énergétique annuelle estimée entre 151 et 230 kWh/m².

Le coût énergétique annuel est estimé à environ 1 200 €, basé sur un tarif moyen de 0,15 €/kWh.

Avec la loi Climat & Résilience, les appartements classés en D devront être rénovés d'ici 2028 pour éviter des interdictions de location. Les travaux pour améliorer la classe énergétique à C pourraient coûter entre 10 000 € et 20 000 €, selon les devis de professionnels.

Des aides comme MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) peuvent être mobilisées pour réduire le coût des rénovations.

L'appartement est situé dans le quartier Apollonia, à Villeneuve-la-Garenne, qui bénéficie d'un accès facile aux transports en commun.

Les lignes de bus 166 et 167 sont à proximité, avec des fréquences de passage toutes les 10 à 15 minutes. Le tramway T1 est également accessible à environ 10 minutes à pied.

Concernant les commodités, on trouve des crèches, des écoles maternelles et des commerces de proximité à moins de 500 mètres. Le quartier est principalement résidentiel, avec des espaces verts et des jardins, offrant un cadre de vie agréable.

La démographie du quartier est caractérisée par des revenus médians d'environ 27 000 € par an, ce qui est légèrement inférieur à la moyenne nationale.

Le bien est situé dans une zone à faible risque d'inondation, selon les données de Géorisques. Cependant, il est important de vérifier les éventuelles servitudes et le Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui peuvent affecter l'utilisation du bien.

En ce qui concerne la réglementation, l'encadrement des loyers à Villeneuve-la-Garenne est en vigueur, avec un plafond de 18,50 €/m² pour les nouveaux baux, ce qui est pertinent pour les investisseurs.

Les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante) doivent être fournis lors de la vente, et il est conseillé de demander au vendeur des informations sur l'état de la copropriété et les éventuelles procédures en cours.

En comparant cet appartement avec d'autres biens similaires dans le quartier, on constate que le prix au m² est supérieur à la médiane.

Des appartements comparables de 4 pièces se vendent entre 3 400 € et 3 600 €/m², ce qui positionne ce bien dans une fourchette de prix plus élevée. Les avantages de cet appartement incluent la présence de balcons, un stationnement et un cadre de vie agréable.

En revanche, des inconvénients peuvent être notés, tels que l'absence de rénovations récentes qui pourraient justifier le prix demandé. Une marge de négociation pourrait être envisagée, estimée entre 5 % et 10 % en fonction de l'état général du bien et de l'intérêt du marché.

https://admin.exceladresse.com/office21/ladressseasni_180425/catalog/images/pr_p/1/4/4/0/4/4/2/1/14404421a.jpg?version=1777468590 L'image montre une pièce de vie spacieuse et lumineuse, avec un sol en parquet clair. Les murs sont peints en blanc, ce qui contribue à l'impression d'espace. À gauche, une partie de la pièce est délimitée par un mur en pierre apparente, ajoutant un élément de texture. La pièce est dotée de grandes fenêtres à battants qui s'ouvrent sur un balcon, offrant une vue sur l'extérieur. Le mobilier est minimaliste, et l'agencement semble permettre une circulation fluide. La cuisine semi-ouverte est visible à droite, avec des éléments de rangement intégrés et un plan de travail. L'éclairage est naturel, suggérant une orientation favorable aux fenêtres. L'état général de la pièce semble correct, bien que des traces d'usure soient visibles sur les murs. https://admin.exceladresse.com/office21/ladressseasni_180425/catalog/images/pr_p/1/4/4/0/4/4/2/1/14404421b.jpg?version=1777468590 Cette image présente une vue extérieure depuis le balcon de l'appartement. On peut observer plusieurs bâtiments résidentiels, dont certains ont des balcons et des toits en tuiles. La végétation est présente, avec des arbres et des jardins bien entretenus en bas, indiquant un environnement verdoyant. Le ciel est dégagé avec quelques nuages, suggérant une belle journée ensoleillée. À l'arrière-plan, on distingue d'autres constructions, témoignant d'un quartier urbain. L'agencement des bâtiments semble organisé, avec des espaces de promenade visibles entre eux. L'image donne une impression de tranquillité et de proximité avec la nature. https://admin.exceladresse.com/office21/ladressseasni_180425/catalog/images/pr_p/1/4/4/0/4/4/2/1/14404421c.jpg?version=1777468590 L'image montre une autre perspective de la pièce de vie, mettant en avant le sol en parquet clair et les murs blancs. À gauche, on aperçoit le mur en pierre qui sépare la cuisine du séjour. Le coin de la pièce est légèrement en retrait, suggérant un espace pour un meuble ou un rangement. Une porte est visible à droite, menant probablement à une autre pièce ou à l'entrée de l'appartement. L'éclairage est naturel, et l'ambiance générale est sobre et épurée. L'état des murs semble correct, bien que quelques marques soient visibles, indiquant un besoin potentiel de rafraîchissement. https://admin.exceladresse.com/office21/ladressseasni_180425/catalog/images/pr_p/1/4/4/0/4/4/2/1/14404421d.jpg?version=1777468590 Cette image présente une vue similaire à celle de la première, montrant la pièce de vie avec un sol en parquet clair et des murs blancs. Les fenêtres à battants sont ouvertes, laissant entrer la lumière naturelle. La cuisine semi-ouverte est visible à droite, avec un plan de travail et des éléments de rangement. L'espace semble dégagé, permettant une circulation aisée. Le mur en pierre apparente ajoute une touche de caractère à la pièce. L'ambiance est lumineuse et aérée, bien que des marques d'usure soient visibles sur les murs, suggérant un besoin de rafraîchissement.