Appartement 3 pièces 48 m² à vendre Paris 9 - 480 000 €, DPE G

Le prix affiché pour cet appartement est de 480 000 € pour une surface de 48 m², soit un prix au m² de 10 000 € (480 000 € / 48 m²). Selon les données de la DVF (Base des Valeurs Foncières), le prix médian au m² dans le 9ème arrondissement de Paris est d'environ 9 500 € (Source : DVF DGFiP, consultée en octobre 2023). Ainsi, le prix au m² de cet appartement est supérieur de 5,26 % à la médiane du marché.

Sur les 12 derniers mois, le marché immobilier dans le 9ème arrondissement a connu une hausse de 3 % des prix, indiquant une tendance à la hausse (Source : Notaires de Paris, rapport de septembre 2023). Ce bien est donc positionné dans une fourchette de prix compétitive, mais légèrement au-dessus de la médiane, ce qui peut être justifié par sa rénovation récente et ses caractéristiques (hauteur sous plafond, calme).

En résumé, cet appartement est au-dessus de la médiane du marché, ce qui peut être un atout pour des acheteurs recherchant un bien de qualité dans un quartier prisé.

Pour un prix de 480 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7 % et 8 % pour un bien ancien. En prenant une estimation à 7,5 %, cela représente environ 36 000 € (480 000 € * 0,075). Ainsi, le coût total d'acquisition serait de 516 000 € (480 000 € + 36 000 €).

Concernant le financement, avec un apport de 10 % (48 000 €), le montant à emprunter serait de 432 000 €. Au taux moyen actuel de 3,4 % sur 20 ans, la mensualité serait d'environ 2 500 € (calcul basé sur un simulateur de prêt). Le coût total du crédit serait d'environ 600 000 € sur la durée totale, incluant les intérêts.

Pour un investisseur, le rendement locatif brut pourrait être estimé à 4 % si le loyer mensuel est fixé à 1 600 € (estimation basée sur les loyers du secteur). Le rendement net, après déduction des charges et de la taxe foncière, pourrait descendre à environ 3,5 %.

En résumé, le coût total d'acquisition est de 516 000 €, avec une mensualité de 2 500 € pour un prêt sur 20 ans.

L'appartement est classé G selon le DPE, ce qui indique une consommation énergétique excessive. Le coût énergétique annuel estimé pourrait être supérieur à 2 000 € (estimation basée sur les moyennes du secteur pour des biens classés G). Selon la loi Climat et Résilience, les logements classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025, ce qui pourrait poser un problème pour un investisseur locatif.

Pour améliorer la classe énergétique, des travaux de rénovation seraient nécessaires, avec un coût estimé entre 15 000 € et 30 000 € (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants). Des aides comme MaPrimeRénov' pourraient être mobilisées pour réduire ce coût, avec des montants pouvant atteindre 7 000 € selon les travaux réalisés.

L'appartement est situé rue Victor Massé, à proximité de la rue des Martyrs, un quartier vivant avec de nombreux commerces. La station de métro Saint-Georges (ligne 12) est à environ 300 mètres, offrant un accès rapide au reste de Paris. La fréquence des métros est d'environ 4 à 5 minutes en heures de pointe.

Le quartier est également bien desservi par plusieurs lignes de bus, et des vélos en libre-service sont disponibles à proximité. En termes de santé, plusieurs établissements médicaux se trouvent à moins de 500 mètres, et le quartier est réputé pour sa qualité de vie, avec de nombreux espaces verts à proximité.

Démographiquement, le 9ème arrondissement est caractérisé par une population jeune et active, avec un revenu médian d'environ 30 000 € par an (Source : INSEE, 2021). Cela en fait un secteur attractif pour les jeunes actifs et les couples.

Le bien est situé dans une zone à risque d'inondation faible, selon les données de Géorisques. Cependant, il est important de vérifier les servitudes éventuelles qui pourraient affecter la propriété. En ce qui concerne le PLU, le quartier est soumis à des règles strictes de construction et de rénovation, ce qui peut influencer les projets futurs de modification de l'appartement.

Concernant la réglementation sur les loyers, le 9ème arrondissement est soumis à l'encadrement des loyers, avec un loyer maximum de 30 € par m² pour les logements anciens (Source : Préfecture de Paris, 2023). Cela pourrait limiter le potentiel locatif de l'appartement si des travaux de rénovation ne sont pas effectués pour améliorer la classe énergétique.

En comparant cet appartement avec d'autres biens similaires dans le 9ème arrondissement, on constate que le prix au m² est supérieur à la médiane, mais justifié par ses caractéristiques (rénovation récente, calme, hauteur sous plafond). Des appartements similaires se vendent entre 9 000 € et 10 500 € le m², selon leur état et leur localisation précise. Ainsi, cet appartement est dans la fourchette haute du marché, mais les caractéristiques uniques peuvent justifier cette position.

Les facteurs de surcote incluent la rénovation récente et l'emplacement dans un quartier dynamique. En revanche, la classe énergétique G pourrait être un facteur de sous-cote à long terme, surtout avec les réglementations à venir.