Maison T4 76 m² à vendre Les Sables d'Olonne - 349 600 €

Le prix affiché pour cette maison est de 349 600 €, pour une surface de 76 m². Cela donne un prix au m² de 4 601,05 €.

Comparaison avec le marché

Sur la base des données de la DVF (Demande de Valeur Foncière) pour Les Sables d'Olonne, le prix médian au m² pour des maisons similaires est d'environ 3 800 € (source : DVF DGFiP, 2023). Ainsi, le prix de cette maison est supérieur de 21% à la médiane du marché.

Tendance des prix

Les prix des maisons dans la région ont connu une augmentation d'environ 5% sur les 12 derniers mois, avec une tendance à la hausse continue sur les 36 derniers mois, où l'augmentation a été d'environ 12% (source : Notaires de France, 2023).

Positionnement du bien

Cette maison se situe dans un quartier calme, à proximité du marché Arago et de la plage, ce qui peut justifier une surcote par rapport à d'autres biens similaires. Cependant, l'écart par rapport à la médiane pourrait également indiquer une opportunité de négociation.

Pour un prix d'achat de 349 600 €, les frais de notaire sont estimés à environ 7% pour un bien ancien, soit environ 24 472 €.

Simulation de prêt

Avec un taux d'intérêt moyen de 3,4% sur 20 ans et un apport de 10% (34 960 €), le montant emprunté serait de 314 640 €. Les mensualités seraient d'environ 1 800 € (calcul basé sur un amortissement constant).

Coût de détention annuel

• Taxe foncière : Estimation basée sur la moyenne du secteur, environ 1 200 € par an.
• Assurance habitation : Environ 400 € par an.
• Entretien : Estimation de 1% de la valeur du bien, soit 3 496 € par an.

Rendement locatif

Si ce bien est loué, avec un loyer estimé à 1 200 € par mois, le rendement locatif brut serait de 4,12% (calculé sur le prix d'achat). Le rendement net, après déduction des charges, pourrait être autour de 3,5%.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est pas spécifié dans les données fournies. Cependant, pour une maison de cette taille, une estimation de la consommation énergétique annuelle pourrait être de l'ordre de 1 200 € à 1 500 € (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur).

Interdictions de location

Avec la loi Climat & Résilience, les logements classés F ou G ne peuvent plus être loués depuis 2023. Il est donc crucial de vérifier la classe DPE pour éviter des sanctions futures.

Coût de rénovation

Si la maison est classée D, le coût pour améliorer la performance énergétique d'une classe pourrait varier entre 10 000 € et 20 000 €, selon les travaux nécessaires (estimation basée sur les barèmes professionnels courants).

Aides mobilisables

Des aides comme MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) peuvent être mobilisées pour financer les travaux de rénovation, avec des montants variant de 1 500 € à 5 000 € selon les travaux effectués.

La maison est située à 900 mètres du marché Arago et à 1 km de la Baie des Sables d'Olonne, offrant un accès facile aux commerces et aux services.

Transports

Les Sables d'Olonne dispose d'un réseau de transports en commun, avec des lignes de bus régulières. La gare SNCF est à environ 2 km, offrant des liaisons vers La Roche-sur-Yon et Nantes.

Écoles et santé

Le quartier est familial, avec plusieurs écoles primaires et secondaires à proximité. Les établissements de santé, comme le Centre Hospitalier des Sables d'Olonne, se trouvent à moins de 5 km.

Démographie

La population des Sables d'Olonne est d'environ 15 000 habitants, avec un revenu médian par ménage d'environ 25 000 € par an (source : INSEE, 2022). Le quartier est apprécié pour sa qualité de vie, avec des espaces verts et des activités de loisirs.

Le secteur des Sables d'Olonne est exposé à des risques d'inondation, notamment en raison de sa proximité avec la mer. Il est conseillé de consulter les données de Géorisques pour évaluer ces risques.

PLU et zonage

La maison est située dans une zone résidentielle, mais il est essentiel de vérifier le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour connaître les éventuelles restrictions de construction ou d'aménagement.

Diagnostics obligatoires

Avant la vente, le vendeur doit fournir un certain nombre de diagnostics, notamment le DPE, le diagnostic plomb, le diagnostic termites, et l'état des risques naturels et technologiques (ERNMT).

Encadrement des loyers

Si l'acheteur envisage de louer le bien, il est important de se renseigner sur l'encadrement des loyers en vigueur dans la commune, qui peut limiter les augmentations de loyer.

Cette maison T4 de 76 m² est positionnée au-dessus de la médiane du marché, avec un prix au m² de 4 601,05 €, contre une médiane de 3 800 €.

Facteurs de surcote

• Emplacement : Proximité du marché et de la plage.
• État général : Maison en bon état avec jardin et dépendance.

Facteurs de sous-cote

• Surface : La taille de 76 m² peut être considérée comme petite pour une famille en expansion, ce qui pourrait limiter l'attrait pour certains acheteurs.

Marge de négociation

Une marge de négociation d'environ 5 à 10% pourrait être envisagée, étant donné que le prix est au-dessus de la médiane du marché.