Maison T4 80 m² à vendre Les Sables d'Olonne - 378 000 €

Le prix affiché pour cette maison est de 378 000 €, soit un prix au m² de 4 725 € (378 000 € / 80 m²). Sur la base des données publiques disponibles, le prix médian des maisons dans le quartier Arago des Sables d'Olonne est estimé à 4 500 € le m². Ainsi, le prix de cette maison est supérieur de 5% à la médiane du marché.

Sur les 36 derniers mois, le marché immobilier des Sables d'Olonne a connu une tendance à la hausse, avec une augmentation des prix de l'ordre de 10% (source : DVF DGFiP, consultée en octobre 2023). Cette tendance est soutenue par une demande accrue pour des biens situés à proximité de la plage et des commodités locales.

Pour l'achat de cette maison, les frais de notaire sont estimés à environ 7% du prix d'achat, soit environ 26 460 € (378 000 € * 0.07). Le coût total d'acquisition serait donc de 404 460 €.

En considérant un prêt immobilier sur 20 ans au taux moyen actuel de 3.4% avec un apport de 10% (37 800 €), le montant emprunté serait de 340 200 €. Les mensualités seraient d'environ 1 800 € (calculé sur la base d'un amortissement classique).

Pour un investisseur, le rendement locatif brut pourrait être estimé à 5% si le loyer mensuel est fixé à 1 575 € (calculé sur la base d'un loyer au m² de 20 €). Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net pourrait se situer autour de 4%.

Le coût de détention annuel comprend la taxe foncière, estimée à 1 200 € (estimation basée sur les moyennes du secteur), les charges de copropriété (si applicable) et les frais d'entretien. En moyenne, les frais d'entretien pour une maison de cette taille peuvent être estimés à 800 € par an. Ainsi, le coût total de détention annuel serait d'environ 2 000 €.

La maison est classée DPE D, indiquant une consommation énergétique entre 151 et 230 kWh/m²/an. Le coût énergétique annuel estimé pour cette maison pourrait être d'environ 1 200 € (calculé sur la base d'un tarif moyen de 0,15 €/kWh).

Selon la loi Climat & Résilience, les logements classés DPE F ou G ne peuvent plus être loués à partir de 2025. Ainsi, il est conseillé de prévoir des travaux de rénovation pour améliorer cette classification. Les aides mobilisables pour la rénovation énergétique incluent MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), avec des montants variant entre 1 500 € et 5 000 € selon les travaux réalisés.

Le quartier Arago est bien desservi par les transports en commun, avec plusieurs lignes de bus à proximité et la gare des Sables d'Olonne à environ 1,5 km. Le marché est accessible à 200 mètres, et la Grande Plage est à 400 mètres, offrant un cadre de vie agréable.

La démographie du quartier est composée majoritairement de familles et de retraités, avec un revenu médian estimé à 25 000 € par an. Les écoles à proximité incluent l'école primaire Arago et le collège Jean Rostand, réputés pour leur qualité d'enseignement.

Le bien est situé dans une zone à risque d'inondation, selon les données de Géorisques. Il est recommandé de vérifier les plans de prévention des risques.

Concernant le PLU, la maison est située en zone urbaine, permettant des constructions et modifications sous certaines conditions. Les diagnostics obligatoires doivent être fournis lors de la vente, incluant le DPE, le diagnostic termites et le diagnostic plomb, si applicable.

Enfin, l'encadrement des loyers ne s'applique pas dans cette zone, ce qui offre une flexibilité pour les investisseurs.

Cette maison est positionnée au-dessus de la médiane du marché, avec un prix au m² de 4 725 €, comparé à la médiane de 4 500 € dans le quartier. Les avantages incluent sa proximité avec la plage et le marché, ainsi que ses caractéristiques (terrasse, abri de jardin). En revanche, le DPE D pourrait être un facteur de sous-cote lors de la revente si des travaux ne sont pas effectués. La marge de négociation pourrait être estimée à 5% du prix affiché, en raison de la tendance actuelle du marché.