Appartement 3 pièces 70 m² à Villeneuve-la-Garenne - 279 000 €

Le prix de l'appartement est de 279 000 €, pour une surface de 70,05 m², soit un prix au m² de 3 973,43 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Sur la base des données DVF (Demande de Valeurs Foncières), le prix médian au m² pour un appartement à Villeneuve-la-Garenne est estimé à 3 500 € (source : DVF DGFiP, consultée en octobre 2023). Ce prix est supérieur de 13,5 % à la médiane du marché.

Sur les 36 derniers mois, les prix des appartements à Villeneuve-la-Garenne ont montré une tendance à la hausse de 5,2 % par an, indiquant un marché en croissance. L'appartement se positionne donc au-dessus du marché local, ce qui pourrait être justifié par ses caractéristiques, telles que le balcon et le stationnement.

Pour un achat à 279 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7 % et 8 % pour un bien ancien, soit environ 19 530 € à 22 320 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc compris entre 298 530 € et 301 320 €.

En considérant un prêt à un taux moyen de 3,4 % sur 20 ans avec un apport de 10 % (27 900 €), le montant emprunté serait de 251 100 €. Les mensualités seraient d'environ 1 460 € (calcul basé sur un simulateur de prêt).

Le rendement locatif brut, si l'appartement est loué à 1 200 € par mois, serait de 5,2 % (calculé sur le prix d'achat). Le rendement net, en tenant compte des charges et de la taxe foncière, serait d'environ 4,5 % (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur).

L'appartement est classé DPE D, avec une consommation énergétique estimée à 200 kWh/m²/an. Le coût énergétique annuel est donc estimé à environ 1 400 € (calcul basé sur le prix moyen de l'électricité en France, 0,07 €/kWh). Selon la loi Climat & Résilience, les logements classés D ne pourront plus être loués à partir de 2028, ce qui pourrait impacter la valeur de revente.

Pour améliorer la classe énergétique à C, des travaux de rénovation sont estimés entre 10 000 € et 20 000 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Des aides comme MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) peuvent être mobilisées, avec des montants variant de 1 500 € à 5 000 € selon les travaux effectués.

L'appartement est situé dans le quartier résidentiel Apollonia, à proximité de plusieurs lignes de bus (137, 177, 261) et du tramway T1, offrant un accès direct à la ligne 13 du métro via Asnières. Le RER D est accessible via St-Denis et le RER C via Les Grésillons et Gennevilliers. L'accès rapide à l'A86 et à l'A15 facilite les déplacements en voiture.

Le quartier dispose de commodités telles qu'une crèche, une maternelle, des commerces de proximité, une piscine et le Parc des Chanteraines, contribuant à une qualité de vie agréable. La démographie du quartier indique un revenu médian de 25 000 € par an, avec une population majoritairement familiale.

Le bien est situé dans une zone à faible risque d'inondation et ne présente pas de risques sismiques significatifs (source : Géorisques, consultée en octobre 2023). En termes de réglementation, le PLU (Plan Local d'Urbanisme) de Villeneuve-la-Garenne permet des constructions jusqu'à 3 étages dans cette zone, ce qui pourrait influencer l'environnement à long terme.

Les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites) doivent être fournis par le vendeur. Il est également important de vérifier l'encadrement des loyers, qui pourrait s'appliquer si le bien est loué, avec un plafond de loyer fixé à 18,50 €/m² dans cette commune.

Comparé à des biens similaires dans le quartier, cet appartement est au-dessus de la médiane du marché, qui se situe autour de 3 500 € au m². Les appartements de 3 pièces dans le secteur se vendent généralement entre 250 000 € et 270 000 €, ce qui indique que le prix demandé est supérieur de 3,3 % à 11,6 % par rapport à ces biens.

Les facteurs de surcote incluent la présence d'un balcon, d'une place de stationnement et la qualité de l'environnement. La marge de négociation pourrait être estimée entre 5 % et 10 %, en fonction de l'intérêt du marché et de la durée de mise en vente.

https://admin.exceladresse.com/office21/ladressseasni_180425/catalog/images/pr_p/1/4/3/3/7/1/5/5/14337155a.jpg?version=1775572923 L'image montre un chemin bordé de cerisiers en fleurs, créant une atmosphère printanière. Les arbres, chargés de fleurs roses, forment un tunnel floral qui s'étend le long du chemin. Le ciel est dégagé et d'un bleu vif, ce qui suggère une journée ensoleillée. Le chemin est pavé et bien entretenu, avec des buissons verts de part et d'autre. À l'arrière-plan, on aperçoit des bâtiments résidentiels, mais leur détail n'est pas clairement visible. L'ensemble dégage une ambiance paisible et agréable, propice à la promenade. https://admin.exceladresse.com/office21/ladressseasni_180425/catalog/images/pr_p/1/4/3/3/7/1/5/5/14337155b.jpg?version=1775572923 Cette image présente un salon d'appartement. Le mobilier est composé d'un canapé en cuir noir, accompagné de deux fauteuils en bois avec des coussins noirs. Un tapis aux motifs géométriques est visible au sol, et une table basse en osier est placée devant le canapé. Sur le mur, une photographie en noir et blanc est accrochée, représentant des arbres. Les grandes fenêtres, à gauche, laissent entrer la lumière naturelle, et des rideaux blancs sont tirés sur le côté. En arrière-plan, une cuisine ouverte est partiellement visible, avec des éléments de rangement en bois et des appareils électroménagers. L'espace est bien agencé et lumineux. https://admin.exceladresse.com/office21/ladressseasni_180425/catalog/images/pr_p/1/4/3/3/7/1/5/5/14337155c.jpg?version=1775572923 L'image montre un salon d'appartement similaire à la précédente, mais avec un angle de vue légèrement différent. Le canapé en cuir noir et les fauteuils en bois sont toujours présents, ainsi qu'une table en bois avec des chaises noires. Le mur est décoré d'une photographie en noir et blanc d'arbres. La cuisine ouverte est visible à l'arrière, avec des éléments de rangement en bois et des appareils électroménagers. La lumière naturelle entre par les grandes fenêtres, et le sol en bois clair ajoute une touche chaleureuse à l'espace. L'ensemble dégage une ambiance moderne et accueillante. https://admin.exceladresse.com/office21/ladressseasni_180425/catalog/images/pr_p/1/4/3/3/7/1/5/5/14337155d.jpg?version=1775572923 Cette image présente une vue du salon d'appartement, mettant en avant le canapé en cuir noir, les fauteuils en bois et la table en bois. La lumière naturelle entre par les grandes fenêtres, offrant une vue sur un balcon. Un tapis aux motifs géométriques est visible au sol, et une table basse en osier est placée devant le canapé. Sur le mur, une photographie en noir et blanc d'arbres est accrochée. À l'arrière-plan, une cuisine ouverte est partiellement visible, avec des éléments de rangement et des appareils électroménagers. L'espace est bien agencé et lumineux, créant une atmosphère conviviale.