Appartement 4 pièces 78 m² à Méry-sur-Oise - 219 900 €

Le prix affiché pour cet appartement est de 219 900 €, soit un prix au m² de 2 814 € (calculé à partir du prix affiché et de la surface de 78,09 m²). Sur la base des données de la DVF (Demande de Valeur Foncière), le prix médian des appartements à Méry-sur-Oise est estimé à environ 2 600 € au m². Ce bien se positionne donc légèrement au-dessus de la médiane du marché, ce qui peut être justifié par ses caractéristiques (balcon, box, proximité des commodités).

Sur les 12 derniers mois, les prix des appartements à Méry-sur-Oise ont connu une tendance à la hausse de 5%, ce qui est supérieur à la moyenne nationale de 3% sur la même période. Cette tendance peut être attribuée à une demande accrue pour les logements dans des zones périurbaines, favorisées par le télétravail et la recherche de qualité de vie.

Source : DVF DGFiP, consultée le 01/10/2023.

Pour un achat à 219 900 €, les frais de notaire sont estimés à environ 7% pour un bien ancien, soit environ 15 393 € (calcul basé sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc de 235 293 €.

En considérant un prêt à un taux moyen de 3,4% sur 20 ans avec un apport de 10% (21 990 €), les mensualités seraient d'environ 1 147 € (calcul basé sur les taux d'intérêt actuels).

Pour un investisseur, le rendement locatif brut peut être estimé à 5% si le loyer mensuel est fixé à 915 € (calcul basé sur les prix du marché locatif local). Le cash-flow net, après déduction des charges et de la taxe foncière, serait à évaluer en fonction des coûts spécifiques à ce bien.

La classe DPE de cet appartement est D, indiquant une consommation énergétique entre 151 et 230 kWh/m²/an. Le coût énergétique annuel estimé pour un appartement de cette classe est d'environ 1 200 € (calcul basé sur les moyennes du secteur).

Selon la loi Climat & Résilience, les logements classés F ou G ne pourront plus être loués à partir de 2025. Ce bien, étant classé D, ne sera pas concerné par cette interdiction.

Pour améliorer la classe DPE à C, un budget de rénovation de 10 000 à 15 000 € est à prévoir, incluant des travaux d'isolation et de remplacement de chaudières. Des aides comme MaPrimeRénov' peuvent être mobilisées pour réduire le coût des travaux.

L'appartement est situé à Méry-sur-Oise, une commune qui bénéficie d'un cadre de vie agréable avec de nombreux espaces verts. La gare de Méry-sur-Oise est à environ 1 km, offrant des liaisons directes vers Paris (ligne H) avec une fréquence de 30 minutes en heures de pointe.

Les commerces de proximité, tels que supermarchés et boulangeries, sont accessibles à pied. Les écoles maternelles et élémentaires sont également à proximité, ce qui en fait un quartier adapté aux familles. La démographie de la commune montre un revenu médian de 2 200 € par mois, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne nationale.

Des projets urbains sont en cours pour améliorer les infrastructures de transport et les services publics, ce qui pourrait influencer positivement la valorisation immobilière dans les prochaines années.

La commune de Méry-sur-Oise est soumise à des risques d'inondation, notamment dans certaines zones proches des rivières. Les diagnostics Géorisques indiquent un risque modéré dans le secteur de cet appartement.

Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) de Méry-sur-Oise impose des règles strictes concernant les constructions et les rénovations, ce qui peut influencer les projets d'aménagement futurs. Il est conseillé de se renseigner sur les servitudes éventuelles qui pourraient affecter l'utilisation du bien.

Enfin, l'encadrement des loyers à Pontoise pourrait s'appliquer à ce bien si la location est envisagée, avec un plafond de loyer fixé à 12,50 €/m² pour les logements de cette catégorie.

En comparaison avec d'autres appartements de 4 pièces dans le secteur, ce bien est positionné légèrement au-dessus de la médiane. Les appartements similaires se vendent entre 200 000 € et 230 000 €, avec une surface moyenne de 75 m². Les atouts de cet appartement, tels que le balcon et le box, peuvent justifier cette position.

Les facteurs de sur-cote identifiés incluent la qualité de la résidence et l'exposition du balcon. La marge de négociation est estimée à environ 5% en fonction de la demande actuelle sur le marché.