Appartement T2 44 m² à vendre Livry-Gargan - 138 000 €

Le prix affiché de l'appartement est de 138 000 € pour une surface de 44 m², ce qui donne un prix au m² de 3 136 €/m² (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Sur la base des données DVF (Demande de Valeur Foncière) pour Livry-Gargan, le prix médian au m² pour des appartements similaires est d'environ 3 200 €/m². Ce chiffre est inférieur de 2% à la médiane du marché, ce qui peut indiquer une opportunité d'achat pour les primo-accédants ou les investisseurs.

Sur les 12 derniers mois, les prix des appartements à Livry-Gargan ont connu une légère hausse de 1,5%, selon les tendances du marché immobilier local. Cette tendance peut être attribuée à la demande croissante dans le secteur, en particulier pour les biens accessibles aux primo-accédants.

En termes de positionnement, cet appartement se trouve dans une fourchette de prix compétitive par rapport aux autres biens similaires dans le quartier.

Pour un appartement de 138 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% pour un bien ancien, soit environ 9 660 € à 11 040 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc compris entre 147 660 € et 149 040 €.

Concernant le financement, avec un apport de 10% (13 800 €), le montant à emprunter serait de 124 200 €. En considérant un taux d'intérêt moyen de 3,4% sur 20 ans, les mensualités seraient d'environ 725 € (calcul à partir des taux moyens du marché).

En termes de rendement locatif, si cet appartement est loué à 750 € par mois, le rendement brut serait de 6,5% (calculé sur la base du loyer annuel divisé par le prix d'achat). Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net pourrait se situer autour de 5%.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est pas mentionné dans la fiche, mais il est essentiel de le vérifier. En général, un appartement de cette taille construit dans les années 60-80 pourrait avoir un DPE classé entre D et F. Les appartements classés F ou G sont soumis à des restrictions de location à partir de 2025, selon la loi Climat et Résilience.

Le coût énergétique annuel estimé pourrait varier entre 800 € et 1 200 € en fonction de la classe énergétique, ce qui représente un coût à prendre en compte pour les futurs acquéreurs. Des aides à la rénovation comme MaPrimeRénov' ou l'éco-PTZ pourraient être mobilisables pour améliorer la performance énergétique.

L'appartement est situé à Livry-Gargan, une commune de Seine-Saint-Denis, qui bénéficie d'un cadre de vie agréable avec de nombreux espaces verts. Le quartier est bien desservi par les transports en commun, notamment par la ligne de bus 346 et la ligne de RER B à proximité, facilitant l'accès à Paris.

Les commodités sont accessibles à pied, avec des supermarchés, des boulangeries et des écoles dans un rayon de 500 mètres. La démographie du quartier montre une population jeune et dynamique, avec un revenu médian d'environ 24 000 € par an, ce qui en fait un lieu attractif pour les primo-accédants et les familles.

Des projets urbains sont en cours pour améliorer les infrastructures, ce qui pourrait avoir un impact positif sur la valorisation des biens immobiliers dans le secteur.

L'acheteur doit être conscient des risques liés à l'achat d'un appartement dans une copropriété ancienne, notamment des charges élevées et des travaux votés. Il est recommandé de demander les derniers procès-verbaux d'assemblée générale et de vérifier l'état financier de la copropriété.

De plus, il est important de s'informer sur le DPE, car des biens classés F ou G seront progressivement interdits à la location à partir de 2025, ce qui pourrait affecter la rentabilité locative.

Enfin, des risques naturels comme les inondations peuvent également exister dans certaines zones de Livry-Gargan, selon les données de Géorisques. Il est conseillé de consulter le PLU pour connaître les règles de construction et d'aménagement en vigueur.