Appartement T4 79 m² à vendre Livry-Gargan - 210 000 €

Le prix de l'appartement est de 210 000 € pour une surface de 79 m², ce qui correspond à un prix au m² de 2 662,03 € (calculé à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Sur le marché de Livry-Gargan, le prix médian au m² pour un appartement est d'environ 2 500 € (source : DVF DGFiP, consultée en octobre 2023). Ainsi, cet appartement est légèrement au-dessus de la médiane du marché, ce qui peut s'expliquer par ses caractéristiques (balcon, cave, parking).

En termes de tendance, les prix des appartements à Livry-Gargan ont augmenté d'environ 5% sur les 12 derniers mois, avec une prévision de stabilité pour les 12 mois à venir, selon les données du marché immobilier local. Cela indique un marché relativement dynamique, bien que le secteur soit également affecté par des incertitudes économiques.

Pour un achat à 210 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% dans l'ancien, soit environ 14 700 € à 16 800 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Cela porte le coût total d'acquisition à environ 224 700 € à 226 800 €.

En ce qui concerne le financement, avec un apport de 10% (21 000 €), le montant du prêt serait de 189 000 €. Au taux moyen actuel de 3,4% sur 20 ans, les mensualités seraient d'environ 1 110 € (calculé à partir des taux d'intérêt actuels).

Pour un investissement locatif, le rendement brut serait d'environ 5% si le loyer mensuel est fixé à 1 050 € (estimation basée sur les loyers du secteur). Le cash-flow net, après déduction des charges (estimées à 150 € par mois) et de la taxe foncière (estimée à 1 200 € par an), serait d'environ 660 € par mois.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour cet appartement n'est pas précisé dans les données fournies. Cependant, pour un appartement de cette époque (construit en 1982), il est probable qu'il se situe autour de la classe D ou E, ce qui est courant pour des constructions de cette période.

Le coût énergétique annuel estimé pourrait varier entre 1 200 € et 1 500 € (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur).

Selon la loi Climat et Résilience, les appartements classés F ou G ne peuvent plus être loués à partir de 2025, ce qui pourrait impacter la valeur locative de cet appartement si le DPE s'avère défavorable.

Des aides à la rénovation telles que MaPrimeRénov' pourraient être mobilisables pour améliorer la performance énergétique, avec des montants variant de 1 500 € à 5 000 € selon les travaux envisagés.

L'appartement est situé à Livry-Gargan, une commune de Seine-Saint-Denis (93190), qui bénéficie d'un cadre de vie agréable avec de nombreux espaces verts.

Les transports en commun sont accessibles avec la ligne de bus 607 à proximité et la gare de Livry-Gargan à environ 15 minutes à pied, offrant un accès direct à Paris.

Les commerces de proximité sont présents, notamment des supermarchés et des boulangeries, à moins de 10 minutes à pied.

Concernant l'éducation, plusieurs écoles primaires et secondaires se trouvent dans un rayon de 1 km, avec des résultats scolaires généralement satisfaisants.

La démographie de Livry-Gargan est caractérisée par une population d'environ 40 000 habitants, avec un revenu médian par ménage d'environ 2 300 € par mois (source : INSEE, consultée en 2023). Cela témoigne d'un pouvoir d'achat relativement modeste, mais stable.

Les risques potentiels liés à cet appartement incluent :

• Risques naturels : La commune de Livry-Gargan est soumise à des risques d'inondation, bien qu'ils soient modérés. Il est conseillé de consulter le site Géorisques pour des informations détaillées.
• Réglementation : La loi sur l'encadrement des loyers pourrait s'appliquer si l'appartement est loué, avec des plafonds à respecter.
• Copropriété : Étant donné que l'appartement est situé dans une résidence, il est essentiel de vérifier les charges de copropriété, qui peuvent être élevées, et de s'assurer qu'aucuns travaux importants ne sont prévus.

Questions critiques à poser au vendeur :

1. Quel est le montant des charges de copropriété ?
2. Y a-t-il des travaux votés ou prévus dans la copropriété ?
3. Quel est le DPE de l'appartement ?
4. Existe-t-il des problèmes connus au sein de la copropriété ?