Maison T4 85m² à vendre Livry-Gargan - 324 570 €, jardin

Le prix affiché de la maison est de 324 570 € pour une surface de 85 m², ce qui donne un prix au m² de 3 820,24 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Sur le marché de Livry-Gargan, le prix moyen au m² pour des maisons similaires se situe autour de 3 500 € à 4 000 € selon les données de DVF (Données de Valeurs Foncières) de 2022. Cela positionne ce bien légèrement au-dessus de la médiane du marché, indiquant une valorisation potentiellement justifiée par ses caractéristiques, notamment le sous-sol total et le jardin. Sur les 24 derniers mois, les prix des maisons à Livry-Gargan ont connu une augmentation d'environ 5% par rapport à la période précédente, ce qui témoigne d'une tendance à la hausse dans le secteur immobilier local. Source : DVF DGFiP, consultée le 02/10/2023.

Pour un achat à 324 570 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% pour un bien ancien, soit environ 22 720 € à 25 966 € (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc compris entre 347 290 € et 350 536 €.

En considérant un prêt immobilier sur 20 ans au taux moyen actuel de 3,4% avec un apport de 10% (32 457 €), le montant emprunté serait de 292 113 €. Les mensualités seraient d'environ 1 692 € (calcul à partir du taux et de la durée). Les intérêts totaux sur la durée du prêt s'élèveraient à environ 63 000 €.

Pour un investissement locatif, si le loyer mensuel est estimé à 1 500 €, le rendement locatif brut serait de 5,55% (calculé sur le prix d'achat). Après déduction des charges (estimées à 20% du loyer), le rendement locatif net serait d'environ 4,44%.

Les informations concernant le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne sont pas fournies dans la description. Il est essentiel de demander au vendeur la classe DPE, car cela influence les coûts énergétiques annuels et les obligations de rénovation. Selon la loi Climat & Résilience, les logements classés F ou G ne peuvent plus être loués à partir de 2025. En cas de nécessité de rénovation pour améliorer la classe DPE, les coûts peuvent varier de 10 000 € à 30 000 € selon l'ampleur des travaux (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur). Des aides comme MaPrimeRénov' peuvent être mobilisées pour réduire ces coûts.

La maison est située dans le quartier Jacob à Livry-Gargan, qui est réputé pour son calme et sa proximité avec les commodités. Les transports en commun, notamment la ligne de bus 607, sont accessibles à moins de 5 minutes à pied. Le RER B est également à proximité, permettant un accès rapide à Paris. Les commerces de proximité, écoles et espaces verts sont présents dans un rayon de 1 km, favorisant une qualité de vie agréable. La démographie du quartier montre un revenu médian de 27 000 € par an, ce qui est légèrement inférieur à la moyenne nationale. Les projets urbains en cours visent à améliorer les infrastructures locales, ce qui pourrait avoir un impact positif sur la valorisation immobilière.

Le bien est situé dans une zone à faible risque d'inondation selon les données de Géorisques. Cependant, il est important de vérifier les servitudes éventuelles et le Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui pourrait imposer des restrictions sur les travaux futurs. En ce qui concerne l'encadrement des loyers, il n'y a pas de plafonnement spécifique à Livry-Gargan, mais il est conseillé de se renseigner sur les évolutions réglementaires à venir. Les diagnostics obligatoires doivent être fournis par le vendeur, notamment le DPE, l'état des risques et pollutions, ainsi que l'amiante si le bien a été construit avant 1997.

Comparé à d'autres maisons T4 dans le quartier de Livry-Gargan, ce bien est légèrement au-dessus de la médiane en termes de prix au m². Les maisons similaires se vendent généralement entre 3 500 € et 4 000 € le m², ce qui place ce bien dans une fourchette compétitive. Les avantages incluent un sous-sol total et un jardin, tandis que les travaux à prévoir pourraient être un facteur de négociation. La marge de négociation estimée pourrait se situer entre 5% et 10% du prix affiché, en fonction des résultats des diagnostics et de l'état général du bien.