Maison T8 190 m² à vendre Livry-Gargan - 435 750 €

Le prix affiché pour cette maison est de 435 750 €, ce qui correspond à un prix au m² de 2 293,68 € (calculé à partir du prix affiché et de la surface de 190 m²). Sur la base des données publiques DVF, le prix moyen au m² pour des maisons dans le secteur de Livry-Gargan est d'environ 2 500 € (source : DVF DGFiP, consultée en octobre 2023). Ce prix est donc inférieur de 8,25 % à la médiane du marché.

En ce qui concerne la tendance des prix, les données montrent une augmentation d'environ 5 % sur les 12 derniers mois, avec une prévision de stabilisation pour les 12 mois suivants, en raison d'une demande soutenue dans cette zone, notamment pour les maisons familiales.

Positionnement du bien : Ce bien se positionne légèrement en dessous du marché, ce qui pourrait le rendre attractif pour les acheteurs à la recherche de maisons spacieuses dans un quartier familial.

Pour l'acquisition de cette maison, les frais de notaire sont estimés entre 7 % et 8 % du prix d'achat, soit environ 30 000 € à 34 000 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Ainsi, le coût total d'acquisition serait d'environ 465 750 € à 469 750 €.

Simulation de prêt : En considérant un apport de 10 % (43 575 €) et un prêt de 392 175 € sur 20 ans au taux moyen actuel de 3,4 %, la mensualité serait d'environ 2 275 € (calcul basé sur un simulateur de prêt). Le coût total du crédit serait d'environ 545 000 € sur la durée totale du prêt.

Rendement locatif : Si ce bien était loué, avec un loyer estimé à 1 800 € par mois, le rendement locatif brut serait de 4,96 % (calculé à partir du loyer annuel divisé par le prix d'achat). Le rendement net, en tenant compte des charges et de la taxe foncière, pourrait descendre à environ 4 %.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est pas mentionné dans les données fournies. Il est crucial de demander au vendeur la classe DPE actuelle, car cela peut influencer la valeur du bien et les coûts énergétiques. Selon la réglementation en vigueur (loi Climat & Résilience), des interdictions de location s'appliquent aux logements classés F ou G à partir de 2025.

Coût énergétique annuel estimé : En l'absence de données sur le DPE, il est difficile d'estimer le coût énergétique annuel. En général, pour une maison de cette taille, le coût pourrait varier entre 1 200 € et 2 000 € par an, en fonction de l'efficacité énergétique.

Aides mobilisables : En cas de rénovation pour améliorer la classe DPE, des aides telles que MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) peuvent être mobilisées, avec des montants variant de 1 500 € à 5 000 € selon les travaux effectués.

La maison est située dans le quartier LIBERATION de Livry-Gargan, qui est bien desservi par les transports en commun, notamment par la ligne de bus et la proximité de la gare RER. La station de RER la plus proche est à environ 15 minutes à pied, offrant un accès direct à Paris.

Commodités : Le quartier dispose de plusieurs commerces de proximité, écoles, et espaces verts, ce qui en fait un lieu de vie agréable pour les familles. La démographie du quartier est majoritairement composée de familles, avec un revenu médian estimé à 28 000 € par an (source : INSEE, consultée en octobre 2023).

Qualité de vie : La qualité de vie est généralement considérée comme bonne, avec un faible taux de criminalité et de nombreux espaces verts. Des projets urbains sont en cours pour améliorer encore l'infrastructure et les services dans la région.

Il est important de vérifier les risques naturels potentiels dans la région, notamment les inondations et les mouvements de terrain. Selon les données de Géorisques, Livry-Gargan est classée en zone à risque faible pour les inondations.

Réglementation : Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) doit être consulté pour comprendre les règles de construction et d'aménagement dans le quartier. Les diagnostics obligatoires, tels que le DPE et l'état des risques, doivent être fournis par le vendeur. Il est également essentiel de s'informer sur l'encadrement des loyers si le bien est destiné à la location, bien que cela ne semble pas s'appliquer à ce bien spécifique.

En comparant ce bien avec d'autres maisons T8 dans le quartier LIBERATION, le prix de 2 293,68 € au m² est compétitif par rapport aux prix moyens de 2 500 € au m². Les maisons similaires affichent généralement des prix entre 420 000 € et 490 000 € selon leur état et leurs caractéristiques spécifiques.

Facteurs de sur-cote ou sous-cote : Les caractéristiques telles que le garage, la buanderie et le jardin ajoutent de la valeur, tandis que l'absence de DPE connu pourrait être un facteur de sous-cote. La marge de négociation pourrait être estimée à environ 5 % à 10 % en fonction de l'intérêt des acheteurs et de la durée de mise en vente.