Appartement T2 50.46 m² à vendre Paris 14 - 450 000 €, DPE G

Le prix de l'appartement est de 450 000 € pour une surface de 50.46 m², soit un prix au m² de 8 903 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Ce prix est supérieur à la médiane du marché dans le 14e arrondissement de Paris, qui est d'environ 8 000 € par m² selon les données DVF (Données de Valeurs Foncières) de 2023. Sur les 12 derniers mois, les prix des appartements dans le 14e arrondissement ont augmenté d'environ 5%, ce qui indique une tendance à la hausse. L'appartement se positionne dans un segment de prix élevé, justifié par sa localisation et ses caractéristiques, mais nécessite des travaux, ce qui pourrait influencer la décision d'achat.

Pour un prix d'achat de 450 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 31 500 € et 36 000 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants de 7% à 8% pour l'ancien). Le coût total d'acquisition serait donc d'environ 481 500 € à 486 000 €.

Pour un prêt immobilier de 90% du prix d'achat (soit 405 000 €) à un taux moyen de 3.4% sur 20 ans, les mensualités seraient d'environ 2 300 € (calcul à partir des taux actuels et des caractéristiques déclarées). Le coût total du crédit serait d'environ 552 000 € sur la durée totale du prêt.

En termes de rendement locatif, si l'appartement est loué à 1 600 € par mois, le rendement brut serait de 4.26% (calculé à partir du loyer annuel divisé par le prix d'achat). Le cash-flow net, après déduction des charges estimées à 200 € par mois, serait de 1 400 € par mois, soit 16 800 € par an.

L'appartement a une classe DPE de G, avec une consommation énergétique de 441.1 kWh/m²/an. Les coûts énergétiques annuels sont estimés entre 2 060 € et 2 800 € (estimation basée sur les données de consommation et les tarifs en vigueur). Selon la loi Climat & Résilience, les appartements classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025, ce qui pose un risque pour l'investissement. Des travaux de rénovation seraient nécessaires pour améliorer la classe énergétique, avec un coût estimé entre 15 000 € et 30 000 € (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants). Des aides comme MaPrimeRénov' pourraient être mobilisées pour financer une partie de ces travaux.

L'appartement est situé dans le 14e arrondissement de Paris, à proximité de la rue d'Alésia, offrant un accès facile aux transports en commun, notamment la ligne 4 du métro (station Alésia à 5 minutes à pied) et plusieurs lignes de bus. Le quartier est bien desservi par des commerces de proximité, des écoles et des services de santé. La démographie du quartier est caractérisée par une population jeune et active, avec un revenu médian d'environ 30 000 € par an. La qualité de vie est jugée bonne, avec des espaces verts comme le parc Montsouris à proximité, mais le bruit et la densité urbaine peuvent être des points de vigilance.

Le bien est situé dans une zone à risque d'inondation faible selon les données de Géorisques. Cependant, il est important de vérifier les servitudes éventuelles et le PLU (Plan Local d'Urbanisme) qui pourrait impacter les projets de rénovation. En outre, le DPE en classe G impose des contraintes réglementaires pour la location future. Les diagnostics obligatoires doivent être réalisés avant la vente, incluant le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques et pollutions, et le diagnostic plomb si applicable (pour les constructions antérieures à 1949).

Comparé à des biens similaires dans le 14e arrondissement, cet appartement est au-dessus de la médiane des prix, qui se situe autour de 8 000 € par m². Les facteurs de surcote incluent sa localisation au dernier étage avec ascenseur et son exposition sud-ouest. Cependant, la nécessité de travaux pourrait être un facteur de sous-cote. La marge de négociation est estimée à 5% en raison de l'état général du bien et de la classe DPE G, ce qui pourrait inciter les acheteurs à demander une réduction de prix.