Appartement T3 56 m² à vendre Paris 20 - 430 000 €, DPE F

Le prix de l'appartement est de 430 000 € pour une surface de 56 m², soit un prix au m² de 7 678,57 €.

Sur la base des données DVF (Demande de Valeurs Foncières) pour le 20e arrondissement de Paris, le prix médian au m² pour les appartements anciens est d'environ 5 800 € (source : DVF DGFiP, 2023). Ainsi, le prix au m² de cet appartement est supérieur de 32,3 % à la médiane du marché.

En termes de tendance, les prix dans le 20e arrondissement ont augmenté d'environ 10 % au cours des 12 derniers mois, selon les données de la FNAIM. Cette tendance est soutenue par une demande accrue pour des logements dans des quartiers en mutation, comme le 20e, qui attirent de jeunes professionnels et des familles.

Positionnement du bien : Cet appartement se positionne au-dessus de la médiane du marché, ce qui peut être justifié par son état, sa localisation et ses caractéristiques.

Pour un prix d'achat de 430 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7 % et 8 % pour un bien ancien, soit environ 30 100 € à 34 400 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants).

Le coût total d'acquisition serait donc compris entre 460 100 € et 464 400 €.

Simulation de prêt : En considérant un taux d'intérêt moyen de 3,4 % sur 20 ans avec un apport de 10 % (43 000 €), le montant emprunté serait de 387 000 €. La mensualité serait d'environ 2 200 €, hors assurance.

Rendement locatif : Si cet appartement est loué, avec un loyer estimé à 1 800 € par mois, le rendement locatif brut serait de 5,0 % (calculé sur le prix d'achat). Le rendement net, après déduction des charges et de la taxe foncière, pourrait être inférieur à 4 %.

L'appartement est classé F au DPE, avec une consommation énergétique de 412 kWh/m²/an et des émissions de gaz à effet de serre de 74 kg CO2/m²/an.

Le coût énergétique annuel est estimé entre 1 890 € et 2 570 €, selon les usages (estimation basée sur les caractéristiques déclarées).

Rénovation : Pour améliorer la classe DPE, des travaux d'isolation et de remplacement de chaudières pourraient être nécessaires, avec un coût estimé entre 10 000 € et 20 000 € selon les devis obtenus.

Aides mobilisables : Des aides comme MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) peuvent être mobilisées pour financer une partie des travaux, avec des montants pouvant atteindre 7 000 € pour MaPrimeRénov'.

L'appartement est situé dans le 20e arrondissement de Paris, à proximité de la station de métro Saint-Fargeau (ligne 3) et de la Porte des Lilas. La fréquence des métros est d'environ 5 minutes en heures de pointe.

Le quartier est calme et résidentiel, avec des écoles, crèches, boulangeries et commerces de proximité. La démographie indique une population jeune, avec un revenu médian d'environ 22 000 € par an (source : INSEE, 2021).

Qualité de vie : Le quartier est apprécié pour ses espaces verts, comme le parc de Belleville, et pour sa proximité avec des équipements culturels et sportifs. Les projets urbains en cours visent à améliorer encore l'accessibilité et les infrastructures.

Le bien est situé dans une zone à faible risque d'inondation (source : Géorisques). Cependant, il est important de vérifier les servitudes éventuelles et le PLU (Plan Local d'Urbanisme) pour s'assurer de la conformité des travaux futurs.

Diagnostics obligatoires : Les diagnostics de performance énergétique (DPE), de plomb et d'amiante sont requis pour la vente. La loi Climat et Résilience impose des restrictions sur la location des biens classés F et G à partir de 2025, ce qui pourrait affecter la rentabilité locative de cet appartement si des travaux ne sont pas réalisés.

En comparant cet appartement avec d'autres biens similaires dans le 20e arrondissement, on constate que le prix au m² est supérieur à la médiane du marché. Des appartements comparables de 56 m² se vendent entre 6 500 € et 7 000 € le m², selon leur état et leur localisation.

Facteurs de sur-cote : L'état général de l'appartement, sa luminosité, et la proximité des transports en commun sont des atouts qui justifient le prix demandé. En revanche, la classe DPE F pourrait être un facteur de négociation à la baisse, car cela implique des coûts de rénovation potentiels.