Appartement T1 18 m² à vendre Paris 11 - 205 000 €, DPE E

Le prix de l'appartement est de 205 000 € pour une surface de 18 m², ce qui donne un prix au m² de 11 388,89 € (205 000 € / 18 m²). À titre de comparaison, le prix médian au m² pour un appartement dans le 11ème arrondissement de Paris est d'environ 10 500 € (source : DVF DGFiP, 2023). Ce prix est donc supérieur de 8,4 % à la médiane du marché.

Sur les 12 derniers mois, les prix des appartements dans le 11ème arrondissement ont connu une augmentation d'environ 3 % (source : Notaires de France, 2023). Cette tendance est soutenue par une demande toujours forte dans ce secteur, notamment pour les petites surfaces.

Cet appartement est situé au dernier étage d'un immeuble bien entretenu, ce qui est un atout pour les acheteurs recherchant de la luminosité et une vue dégagée. Le quartier, proche du Square Gardette, est réputé pour sa qualité de vie et ses commodités, ce qui renforce l'attractivité de ce bien.

Pour un prix d'achat de 205 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7 % et 8 % pour un bien ancien, soit entre 14 350 € et 16 400 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition s'élève donc à environ 219 350 € à 221 400 €.

En considérant un apport de 10 % (20 500 €), le montant emprunté serait de 184 500 €. Avec un taux d'intérêt moyen de 3,4 % sur 20 ans, la mensualité serait d'environ 1 058 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées).

Si cet appartement est loué, le loyer mensuel pourrait être estimé autour de 800 € (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur). Le rendement locatif brut serait donc de 4,68 % (800 € x 12 mois / 205 000 €).

Les charges annuelles (syndic, entretien) sont estimées à environ 1 200 € et la taxe foncière à environ 600 € (estimation basée sur les moyennes du secteur). Le coût total de détention annuel serait donc d'environ 1 800 €.

L'appartement est classé E avec un DPE de 396 kWh/m²/an, ce qui indique une consommation énergétique relativement élevée. Le coût énergétique annuel est estimé entre 730 € et 1 010 € (estimation basée sur les valeurs fournies).

Selon la loi Climat & Résilience, les logements classés F ou G ne peuvent plus être loués à partir de 2025. Cet appartement, classé E, ne sera pas concerné par cette interdiction à court terme.

Pour améliorer la classe énergétique de cet appartement, des travaux de rénovation pourraient être nécessaires, avec un coût estimé entre 10 000 € et 20 000 € (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants). Des aides comme MaPrimeRénov' pourraient être mobilisables pour réduire ce coût.

L'appartement est situé à proximité de plusieurs lignes de métro, notamment la ligne 5 (station Oberkampf) et la ligne 9 (station Voltaire), offrant un accès rapide au reste de Paris. Les fréquences de passage sont généralement de 5 à 7 minutes en heures de pointe.

Le quartier offre de nombreux commerces, restaurants et cafés, notamment sur la rue Oberkampf et la rue de la Roquette. Le Square Gardette à proximité est un espace vert apprécié des résidents.

Le 11ème arrondissement est caractérisé par une population jeune et dynamique, avec un revenu médian d'environ 25 000 € par an (source : INSEE, 2021). Cette population est souvent à la recherche de logements de petite taille, ce qui maintient une forte demande dans ce secteur.

Le quartier est classé à risque faible en matière d'inondation et de sismicité (source : Géorisques, 2023). Cependant, il est important de vérifier les diagnostics techniques avant l'achat.

Le bien doit respecter les normes de décence et de sécurité en vigueur. Des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique) doivent être fournis par le vendeur.

Il est conseillé de poser les questions suivantes au vendeur : 1) Quels sont les derniers travaux effectués dans l'immeuble ? 2) Y a-t-il des projets de rénovation ou de construction dans le quartier ? 3) Quelles sont les charges mensuelles exactes ? 4) Quel est le montant de la taxe foncière ? 5) Y a-t-il des servitudes ou des contraintes spécifiques liées au bien ?

Comparé à d'autres appartements T1 dans le 11ème arrondissement, ce bien est positionné dans la fourchette haute des prix au m². Les appartements similaires se vendent généralement entre 9 000 € et 11 000 € le m², ce qui place cet appartement dans la médiane supérieure du marché.

Les atouts de cet appartement incluent sa luminosité, son emplacement au dernier étage et sa proximité avec des espaces verts, ce qui peut justifier une sur-cote par rapport à des biens similaires.

Sur la base des tendances actuelles du marché, une marge de négociation d'environ 5 % pourrait être envisagée, surtout si des travaux de rénovation sont nécessaires.