Appartement T2 32 m² à vendre Paris 11e - 347 000 €, DPE G

Le prix affiché pour cet appartement T2 de 32 m² est de 347 000 €, ce qui correspond à un prix au m² de 10 843 € (347 000 € / 32 m²). Sur la base des données de la DVF (Demande de Valeur Foncière), le prix médian au m² dans le 11e arrondissement de Paris est d'environ 10 500 € (source : DVF DGFiP, 2023). Ce prix est donc supérieur de 3,3 % à la médiane du marché.

Sur les 12 derniers mois, les prix dans le 11e arrondissement ont connu une augmentation d'environ 5 % (source : Notaires de France, 2023). Cette tendance à la hausse est soutenue par une demande soutenue pour des biens de petite taille, notamment des T2, qui sont prisés par les primo-accédants et les investisseurs.

En termes de positionnement, cet appartement est situé au dernier étage, ce qui est souvent perçu comme un avantage, notamment pour la luminosité et la vue dégagée. Cependant, le DPE classé G peut être un frein pour certains acheteurs soucieux de la performance énergétique.

Pour un achat à 347 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7 % et 8 % pour un bien ancien, soit environ 24 290 € à 27 760 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc compris entre 371 290 € et 374 760 €.

Concernant le financement, avec un apport de 10 % (34 700 €), le montant du prêt serait de 312 300 €. En considérant un taux d'intérêt moyen de 3,4 % sur 20 ans, la mensualité serait d'environ 1 745 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées).

Le rendement locatif brut, si cet appartement est loué à 1 200 € par mois, serait de 4,15 % (calculé sur la base du loyer annuel de 14 400 € divisé par le prix d'achat de 347 000 €). Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net pourrait se situer autour de 3,5 %.

Le DPE de cet appartement est classé G, avec une consommation énergétique de 516 kWh/m²/an et des émissions de gaz à effet de serre (GES) de 115 kg CO2/m²/an. Ces valeurs indiquent que le bien est énergétiquement peu performant, ce qui pourrait entraîner des coûts énergétiques annuels élevés, estimés à environ 1 800 € (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur).

Selon la loi Climat et Résilience, les biens classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025. Cela représente un risque pour les investisseurs locatifs. Des travaux de rénovation pour améliorer la classe énergétique pourraient coûter entre 15 000 € et 30 000 € (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants). Des aides comme MaPrimeRénov' pourraient être mobilisées pour réduire ce coût.

L'appartement est situé dans le 11e arrondissement de Paris, un quartier dynamique et prisé, notamment par les jeunes professionnels et les familles. Le revenu médian par ménage dans le 11e est d'environ 30 000 € par an (source : INSEE, 2021).

Le quartier offre de nombreuses commodités, avec des commerces de proximité, des écoles et des transports en commun. La station de métro la plus proche est la ligne 9 à 5 minutes à pied, facilitant l'accès au reste de Paris. Le quartier est également connu pour ses espaces verts, tels que le parc de la Butte aux Cailles et le square Maurice Gardette.

En termes de qualité de vie, le 11e arrondissement est réputé pour sa vie culturelle animée, ses restaurants et ses bars, ce qui en fait un lieu de vie attractif.

Les principaux risques associés à cet appartement incluent :

• DPE G : Le classement énergétique pourrait poser des problèmes pour la location à partir de 2025, ce qui pourrait affecter la rentabilité pour un investisseur.
• Ancienneté du bâtiment : Construit en 1883, le bâtiment peut nécessiter des travaux de mise aux normes, notamment en matière de sécurité et d'accessibilité.
• Copropriété : Bien qu'aucun travaux ne soient à prévoir, il est essentiel de vérifier les comptes de la copropriété et les éventuels projets de travaux futurs qui pourraient entraîner des charges supplémentaires.
• Risque de vacance locative : Étant donné le DPE, il pourrait y avoir un risque accru de vacance locative, ce qui pourrait impacter les revenus locatifs.