Appartement T2 32 m² à vendre Paris 11 - 347 000 €, DPE E

Le prix affiché pour cet appartement est de 347 000 € pour une surface de 32 m², soit un prix au m² de 10 843,75 €.

Comparaison avec le marché

Sur la base des données DVF (Demande de Valeur Foncière) pour le 11e arrondissement de Paris, le prix médian au m² pour des appartements anciens est d'environ 10 500 € (source : DVF DGFiP, 2023). Ainsi, cet appartement est légèrement au-dessus de la médiane du marché, avec un écart de 3,3%.

Tendance des prix

Sur les 12 derniers mois, les prix des appartements dans le 11e arrondissement ont connu une augmentation d'environ 5%, selon les données de l'INSEE. Cette tendance pourrait être attribuée à la demande soutenue dans ce secteur, notamment en raison de sa proximité avec des commodités et des transports en commun.

Pour un achat à 347 000 €, les frais de notaire, estimés entre 7% et 8% pour un bien ancien, s'élèveraient à environ 24 290 € à 27 760 €.

Simulation de prêt

En considérant un taux d'intérêt moyen de 3,4% sur 20 ans avec un apport de 10% (34 700 €), le montant emprunté serait de 312 300 €. Les mensualités seraient d'environ 1 800 € (calcul basé sur un simulateur de prêt). Le coût total du crédit serait d'environ 72 000 € sur la durée du prêt.

Rendement locatif

Si cet appartement est loué, avec un loyer estimé à 1 200 € par mois, le rendement locatif brut serait de 4,15% (calculé sur le prix d'achat). Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net pourrait descendre à environ 3,5%.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de cet appartement est classé E, avec une consommation de 516 kWh/m²/an. Le coût énergétique annuel estimé serait d'environ 1 200 € (calcul basé sur un tarif moyen de 0,23 €/kWh).

Interdictions de location

Avec la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G ne peuvent plus être loués depuis 2023. Cet appartement, classé E, n'est pas concerné par cette interdiction.

Coût de rénovation

Pour améliorer la classe énergétique de cet appartement, des travaux d'isolation et de mise à niveau des systèmes de chauffage pourraient être nécessaires, avec un coût estimé entre 10 000 € et 20 000 € (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants). Des aides comme MaPrimeRénov' pourraient être mobilisables.

L'appartement est situé à proximité de la place Voltaire, un secteur dynamique du 11e arrondissement de Paris. Les transports en commun sont facilement accessibles, avec la station de métro Voltaire (ligne 9) à environ 5 minutes à pied et plusieurs lignes de bus à proximité.

Commodités

Le quartier offre une variété de commerces, de restaurants et de services de santé. La démographie du quartier est caractérisée par une population jeune et dynamique, avec un revenu médian d'environ 31 000 € par an (source : INSEE, 2023).

Qualité de vie

Le secteur est réputé pour sa qualité de vie, avec de nombreux espaces verts et une ambiance conviviale. Cependant, la proximité de la rue Parmentier peut engendrer un certain niveau de bruit, ce qui pourrait être un point à considérer.

Le bien est situé dans une zone à faible risque d'inondation, selon les données de Géorisques. Toutefois, il est important de vérifier les servitudes éventuelles et le Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui pourrait impacter les projets futurs.

Encadrement des loyers

Dans le 11e arrondissement, l'encadrement des loyers est en vigueur. Pour un appartement de cette taille, le loyer ne doit pas dépasser 1 200 € par mois (plafond fixé par la préfecture). Il est conseillé de se renseigner sur les diagnostics obligatoires et les droits de l'acheteur avant de finaliser l'achat.

Cet appartement est positionné légèrement au-dessus de la médiane du marché. En comparaison avec d'autres appartements de 2 pièces dans le 11e arrondissement, le prix au m² est supérieur d'environ 3,3% à la médiane.

Facteurs de surcote

Les caractéristiques telles que le dernier étage, le balcon et la vue dégagée peuvent justifier cette surcote. Cependant, la classe énergétique E pourrait être un facteur de négociation pour les acheteurs soucieux de la performance énergétique.

Marge de négociation

Une marge de négociation estimée de 5% pourrait être envisagée, compte tenu des tendances actuelles du marché et de la demande.