Appartement T4 85 m² à vendre Paris 11 - 1 035 000 €, DPE E

Le prix affiché de l'appartement est de 1 035 000 €, soit un prix au m² de 12 187 € (calculé à partir du prix affiché et de la surface de 84,95 m²). Ce chiffre est supérieur de 15% à la médiane des prix au m² dans le 11ème arrondissement de Paris, qui est d'environ 10 600 € selon les données DVF (Données de Valeur Foncière) de 2022. Sur les 12 derniers mois, les prix dans le secteur ont connu une augmentation de 3%, indiquant une tendance haussière. L'appartement se positionne donc dans le segment supérieur du marché, ce qui peut être justifié par ses caractéristiques (ascenseur, double exposition, proximité des transports et commerces).

Pour un prix d'achat de 1 035 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8%, soit environ 72 450 € à 82 800 €. En prenant une estimation à 7.5%, les frais de notaire s'élèveraient à 77 625 €.

Le coût total d'acquisition serait donc de 1 112 625 €.

Pour un prêt à un taux moyen de 3.4% sur 20 ans avec un apport de 10% (103 500 €), le montant emprunté serait de 931 500 €. Les mensualités seraient d'environ 5 200 €.

En termes de rendement locatif brut, si l'appartement est loué à 3 000 € par mois, le rendement brut serait de 3.5% (calculé sur le prix d'achat). Après déduction des charges et taxes, le rendement net pourrait descendre à environ 2.8%.

L'appartement est classé E avec une consommation énergétique de 220 kWh/m²/an. Les coûts énergétiques annuels sont estimés entre 1 480 € et 2 020 € (estimation basée sur les caractéristiques déclarées). Selon la loi Climat & Résilience, les logements classés F et G ne peuvent plus être loués à partir de 2025. Pour améliorer la classe DPE à D, des travaux de rénovation énergétique pourraient être nécessaires, avec un coût estimé entre 10 000 € et 30 000 €, selon les travaux à réaliser. Des aides comme MaPrimeRénov' peuvent être mobilisées pour réduire le coût des travaux.

L'appartement est situé dans le 11ème arrondissement de Paris, à proximité de la rue Saint-Maur et du cimetière du Père-Lachaise. Le quartier est bien desservi par les transports en commun, avec la ligne 3 du métro (station Parmentier) à environ 5 minutes à pied et plusieurs lignes de bus à proximité.

On trouve également de nombreux commerces, restaurants et écoles dans le secteur, ce qui en fait un lieu de vie agréable pour les familles. La démographie du quartier est dynamique, avec une population jeune et active. Le revenu médian par ménage dans le 11ème arrondissement est d'environ 2 500 € par mois, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne parisienne.

Le bien est situé dans une zone potentiellement inondable, bien que le risque soit faible. Il est recommandé de consulter les données de Géorisques pour une évaluation précise.

En ce qui concerne le PLU, le quartier est en zone U, ce qui permet des constructions et rénovations sous certaines conditions. Les diagnostics obligatoires doivent être fournis par le vendeur, incluant le DPE, l'état des risques et la performance énergétique. L'encadrement des loyers s'applique dans le secteur, avec un plafond de loyer fixé à 27,50 €/m² pour les baux en cours.

Comparé à d'autres appartements T4 dans le 11ème arrondissement, cet appartement est au-dessus de la médiane des prix, qui se situe autour de 10 600 €/m². Les avantages de ce bien incluent son ascenseur, sa double exposition et son emplacement central. Cependant, le classement énergétique E pourrait être un point de négociation lors des visites. La marge de négociation est estimée à 5%, en raison de la demande élevée dans le secteur.