Appartement T3 78 m² à vendre Cannes - 385 000 €, DPE E

Le prix affiché pour cet appartement est de 385 000 € pour une surface de 78,27 m², ce qui correspond à un prix au m² de 4 913 €/m² (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Sur le marché cannois, le prix médian au m² pour les appartements est d'environ 4 500 €/m² (source : DVF DGFiP, 2023). Ce bien est donc positionné au-dessus de la médiane du marché, indiquant une valorisation potentiellement justifiée par sa localisation et ses caractéristiques.

Sur une période de 12 à 36 mois, les prix des appartements à Cannes ont connu une tendance haussière d'environ 5% par an, en raison de la demande soutenue et de l'attractivité de la région (source : Notaires de France, 2023).

Pour un prix d'achat de 385 000 €, les frais de notaire pour un bien ancien sont estimés entre 7% et 8%, soit environ 26 950 € à 30 800 € (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants). Cela porte le coût total d'acquisition à 411 950 € à 415 800 €.

En considérant un prêt immobilier à un taux moyen de 3,4% sur 20 ans avec un apport de 10% (38 500 €), le montant emprunté serait de 346 500 €. Les mensualités seraient d'environ 2 000 € (calcul basé sur les taux actuels et les conditions de prêt standard).

Si cet appartement est destiné à la location, le rendement locatif brut peut être estimé à environ 4% (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur pour des biens similaires à Cannes). Le loyer mensuel pourrait atteindre 1 600 €, ce qui donnerait un rendement net après charges d'environ 3,5%.

Les charges annuelles (taxe foncière, entretien, gestion) sont estimées à environ 1 500 €, ce qui doit être pris en compte dans le calcul du cash-flow.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de cet appartement est classé E, avec une consommation énergétique de 293 kWh/m²/an et une émission de gaz à effet de serre de 11 kg CO2/m²/an (source : DPE, 2023). Le coût énergétique annuel est donc estimé à environ 1 800 € (calcul basé sur les tarifs de l'électricité et du gaz en vigueur).

Selon la loi Climat & Résilience, les logements classés F ou G ne pourront plus être loués à partir de 2025, ce qui n'est pas le cas ici. Pour améliorer la classe énergétique, des travaux de rénovation sont nécessaires, estimés entre 15 000 € et 25 000 € (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants). Des aides telles que MaPrimeRénov' peuvent être mobilisées pour réduire ces coûts.

L'appartement est situé à Cannes, à proximité immédiate de la rue d'Antibes, une artère commerçante prisée. Les transports en commun sont facilement accessibles, avec la gare SNCF à environ 10 minutes à pied et plusieurs lignes de bus à proximité.

Le quartier est caractérisé par une forte demande locative, notamment en raison de la proximité des plages, des commerces, et des écoles. La démographie est dynamique, avec une population d'environ 74 000 habitants (source : INSEE, 2023), dont une proportion significative de résidents saisonniers et d'investisseurs.

Les projets urbains en cours visent à améliorer encore l'attractivité de la ville, notamment avec le développement de nouveaux espaces publics et la revitalisation de certaines zones.

Cannes est soumise à des risques d'inondation, notamment dans certaines zones proches de la mer. Selon les données de Géorisques, le quartier où se situe l'appartement est classé à risque modéré. Les futurs propriétaires doivent également être conscients des réglementations en matière de location, notamment l'encadrement des loyers qui pourrait s'appliquer dans les années à venir.

Les diagnostics obligatoires (plomb, amiante, termites) doivent être fournis par le vendeur, et il est essentiel de vérifier l'absence de servitudes ou de contraintes urbanistiques qui pourraient affecter l'usage du bien.

En comparant cet appartement avec d'autres biens similaires dans le secteur, il est constaté que le prix au m² est supérieur à la médiane du marché. Les appartements de même surface dans le quartier se vendent généralement entre 4 200 € et 4 800 €/m². Ce bien se positionne donc au-dessus de la médiane, ce qui peut être justifié par ses caractéristiques (duplex, balcon, parking) et sa localisation.

Les facteurs de surcote identifiés incluent la proximité de la rue d'Antibes et la qualité de la villa bourgeoise. La marge de négociation pourrait être limitée, étant donné la demande actuelle sur le marché cannois.