Maison 4 pièces 159 m² à Gémil - 269 000 €, DPE non communiqué

Le prix affiché pour cette maison est de 269 000 € pour une surface de 159,97 m², ce qui donne un prix au m² d'environ 1 681 €/m² (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). En comparaison, la médiane des prix au m² dans la région de Toulouse est d'environ 2 800 €/m² selon les données de la DVF (Base de Données des Valeurs Foncières, consultée en octobre 2023). Cela indique que le prix de cette maison est inférieur de 40% à la médiane du marché. Sur les 36 derniers mois, les prix dans le secteur ont montré une tendance à la hausse de 5% par an en moyenne, ce qui pourrait indiquer un potentiel d'appréciation pour cet investissement. La maison est positionnée dans un segment de marché abordable, ce qui peut attirer des acheteurs à la recherche de biens avec un bon rapport qualité-prix.

Pour un achat de 269 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% pour un bien ancien, soit environ 18 930 € à 21 520 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc d'environ 287 930 € à 290 520 €.

En considérant un prêt à un taux moyen de 3,4% sur 20 ans avec un apport de 10% (26 900 €), le montant emprunté serait de 242 100 €. Les mensualités seraient d'environ 1 400 € (calcul à partir des taux d'intérêt actuels et des conditions de prêt).

Pour un investissement locatif, si le loyer mensuel est estimé à 1 200 €, le rendement locatif brut serait de 5,35% (calculé sur la base du loyer annuel divisé par le prix d'achat). Le cash-flow net, après déduction des mensualités, serait d'environ -200 € par mois, ce qui indique que l'investissement nécessiterait un apport complémentaire pour couvrir les charges.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est pas communiqué dans la fiche, ce qui est un point de vigilance pour les acheteurs. En général, pour une maison de cette taille et de ce type, on peut estimer une consommation énergétique annuelle entre 1 200 € et 1 800 € (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur). En cas de rénovation pour améliorer la classe énergétique, les coûts peuvent varier entre 10 000 € et 25 000 € selon l'ampleur des travaux (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants). Des aides comme MaPrimeRénov' peuvent être mobilisées pour réduire ces coûts, avec des montants allant jusqu'à 20 000 € selon les travaux réalisés.

La maison est située à Gémil, à proximité de Toulouse, ce qui offre un cadre de vie agréable et paisible. Les transports en commun sont accessibles avec des lignes de bus à proximité, et l'autoroute d'Albi est à seulement 15 minutes, facilitant les déplacements vers Toulouse et les environs.

En termes de commodités, le quartier dispose de commerces de proximité, d'écoles et de services de santé. Le revenu médian des ménages dans cette région est d'environ 2 500 € par mois, ce qui est légèrement inférieur à la moyenne toulousaine. La qualité de vie est généralement jugée bonne, avec des espaces verts et un faible taux de pollution. Des projets urbains sont en cours pour améliorer les infrastructures locales.

Il est important de vérifier les risques naturels dans la région, notamment les inondations et la sismicité. Selon le site Géorisques, Gémil ne présente pas de risques majeurs d'inondation, mais il est conseillé de consulter les cartes de zonage pour s'assurer de la conformité avec le Plan Local d'Urbanisme (PLU).

En ce qui concerne l'assainissement, la maison dispose d'un système individuel, ce qui peut nécessiter des vérifications régulières pour s'assurer de sa conformité. Les diagnostics obligatoires doivent être fournis par le vendeur, notamment le DPE, l'état des risques et pollutions (ERP), et le diagnostic plomb si la maison a été construite avant 1949.

Comparée à d'autres maisons de 4 pièces dans le secteur de Gémil, cette propriété est positionnée en dessous de la médiane du marché. Les maisons similaires se vendent généralement entre 280 000 € et 350 000 €, selon leur état et leur emplacement. Les avantages de cette maison incluent son jardin de 100 m² et l'absence de travaux à prévoir, ce qui peut justifier un prix légèrement inférieur. En revanche, l'absence de DPE communiqué pourrait être un facteur de sous-cote. La marge de négociation pourrait être estimée entre 5% et 10%, en fonction de l'intérêt des acheteurs et des résultats des diagnostics.