Appartement T3 73 m² à vendre Les Sables d'Olonne - 680 000 €

Le prix affiché de l'appartement est de 680 000 € pour une surface de 73 m², soit un prix au m² de 9 315,07 € (calculé à partir du prix affiché et de la surface déclarée). Sur la base des données de la DVF (Base de Données des Valeurs Foncières), le prix médian au m² pour un appartement dans la commune des Sables d'Olonne est d'environ 4 500 € (source : DVF DGFiP, consultée en 2023). Cela signifie que le prix de cet appartement est supérieur de 106% à la médiane du marché.

La tendance des prix sur les 12 derniers mois montre une augmentation de 5% (source : Notaires de France, consulté en 2023). Cette hausse est attribuée à la demande croissante pour les biens immobiliers en bord de mer, en particulier dans des zones prisées comme Les Sables d'Olonne.

En termes de positionnement, cet appartement se situe dans le segment haut de gamme du marché immobilier local, ce qui peut être justifié par sa localisation front de mer et ses caractéristiques.

Pour un achat à 680 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% pour un bien ancien, soit entre 47 600 € et 54 400 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Cela porte le coût total d'acquisition à environ 727 600 € à 734 400 €.

En considérant un prêt immobilier au taux moyen actuel de 3,4% sur 20 ans avec un apport de 10% (68 000 €), le montant emprunté serait de 612 000 €. Les mensualités seraient d'environ 3 474 € (calcul basé sur un simulateur de prêt).

Le rendement locatif brut peut être estimé à environ 5% si le bien est loué à 3 400 € par mois, ce qui est courant pour des appartements similaires dans la région. Le cash-flow net après déduction des charges (estimées à 200 € par mois) serait d'environ 3 274 € par mois.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour cet appartement est classé D, avec une consommation énergétique estimée à 220 kWh/m²/an (source : DPE, consulté en 2023). Le coût énergétique annuel est donc estimé à environ 1 600 € (calcul basé sur le prix moyen de l'électricité en France, 0,12 €/kWh).

Selon la loi Climat & Résilience, les appartements classés F et G ne pourront plus être loués à partir de 2025. Il est donc crucial de prendre en compte les éventuels travaux de rénovation pour améliorer la classe énergétique, qui pourraient coûter entre 10 000 € et 25 000 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants).

Des aides telles que MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) peuvent être mobilisées pour financer une partie de ces travaux.

L'appartement est situé à proximité de la plage et des commerces, ce qui en fait un emplacement attractif pour les résidents et les vacanciers. Les Sables d'Olonne disposent d'un réseau de transports en commun, avec des lignes de bus régulières et une gare SNCF à 2 km, permettant un accès facile à La Rochelle et Nantes.

En termes de démographie, la ville compte environ 14 000 habitants, avec un revenu médian de 22 000 € par an (source : INSEE, 2021). La qualité de vie est généralement jugée bonne, avec des espaces verts et des activités culturelles variées. Cependant, le bruit lié à la proximité de la plage et des commerces peut être un point de vigilance pour certains acheteurs.

Les Sables d'Olonne sont situées en zone littorale, ce qui expose le bien à des risques d'érosion côtière et d'inondation. Selon les données de Géorisques, le risque d'inondation est modéré dans cette zone. Il est recommandé de consulter les documents d'urbanisme pour vérifier les contraintes spécifiques liées à la construction et à l'urbanisme local.

Le bien est soumis à la copropriété, ce qui implique des règles de gestion collective et des charges mensuelles. Il est essentiel de demander des informations sur le syndic de copropriété et les comptes de la copropriété pour évaluer la santé financière de celle-ci.

Comparé à d'autres appartements T3 dans la même zone, cet appartement est positionné au-dessus de la médiane du marché. Les appartements similaires se vendent entre 4 500 € et 6 500 € le m², ce qui place le prix de cet appartement dans le segment supérieur. Les facteurs de surcote incluent la vue mer, la proximité de la plage et des commerces.

En termes de marge de négociation, il est raisonnable d'estimer qu'une négociation de 5 à 10% pourrait être envisageable, compte tenu des tendances actuelles du marché et de l'intérêt pour les biens en bord de mer.