Maison T2 43 m² à vendre Les Sables d'Olonne - 199 900 €

Le prix affiché pour cette maison est de 199 900 €, soit un prix au m² de 4 651 € (calculé à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Dans le secteur des Sables d'Olonne, le prix médian au m² pour les maisons est d'environ 3 800 € (source : DVF DGFiP, 2023). Ce bien est donc au-dessus de la médiane du marché de 22,4%. Sur les 12 derniers mois, les prix des maisons dans cette région ont augmenté de 5% (source : Notaires de France, 2023).

Cette maison est située dans le quartier du Passage, un secteur prisé pour sa proximité avec la plage et le port. Les caractéristiques de la maison, notamment son sous-sol et sa décoration, peuvent attirer des acheteurs à la recherche d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif. Toutefois, le prix au m² supérieur à la médiane pourrait limiter l'intérêt des primo-accédants.

Pour un achat à 199 900 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% pour l'ancien, soit environ 13 993 € à 15 992 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc d'environ 213 893 € à 215 892 €.

Pour un prêt sur 20 ans au taux moyen actuel de 3,4%, avec un apport de 10% (19 990 €), le montant emprunté serait de 179 910 €. La mensualité serait d'environ 1 042 € (calculée via un simulateur de prêt). Sur la durée totale, le coût total des intérêts serait d'environ 25 000 €.

Si ce bien est loué, avec un loyer mensuel estimé à 800 € (estimation basée sur les loyers du secteur), le rendement locatif brut serait de 4,8% (calculé à partir du loyer annuel divisé par le prix d'achat). Après déduction des charges (environ 20%), le rendement net serait de 3,84%.

Les charges annuelles sont estimées à 1 200 € (estimation basée sur les moyennes du secteur), et la taxe foncière pourrait être d'environ 800 € (estimation basée sur les données publiques). Le coût total de détention annuel serait donc d'environ 2 000 €.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est pas précisé dans la fiche, mais une estimation pour une maison de cet âge (1950) pourrait situer la classe entre D et E. Le coût énergétique annuel pourrait être estimé entre 1 200 € et 1 500 € (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur).

Selon la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G ne peuvent plus être loués à partir de 2025. Si le DPE est inférieur à E, cela pourrait poser problème pour la location future.

Des aides comme MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) peuvent être mobilisées pour des travaux de rénovation. Les montants varient, mais peuvent aller de 1 500 € à 5 000 € selon les travaux à réaliser.

Le quartier du Passage est bien desservi par les transports en commun, avec des arrêts de bus à moins de 5 minutes à pied. La gare la plus proche est à environ 1,5 km, offrant des liaisons vers La Roche-sur-Yon et Nantes.

Le quartier dispose de plusieurs commerces de proximité, dont des boulangeries, supermarchés et restaurants. La plage est accessible à pied, tout comme le port, ce qui en fait un lieu de vie agréable.

La population des Sables d'Olonne est d'environ 14 000 habitants, avec un revenu médian de 22 000 € par an (source : INSEE, 2020). Le quartier est prisé par les familles et les retraités, ce qui contribue à une ambiance conviviale.

Le quartier est réputé pour sa tranquillité, ses espaces verts et la proximité de la mer. Les nuisances sonores sont faibles, ce qui en fait un lieu agréable pour vivre.

La zone des Sables d'Olonne est soumise à des risques d'inondation, notamment en raison de sa proximité avec la mer. Il est recommandé de consulter les cartes de risques disponibles sur le site Géorisques.

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune peut imposer des contraintes sur les travaux de rénovation ou d'extension. Il est conseillé de vérifier les règles en vigueur avant tout projet.

Lors de la vente, plusieurs diagnostics sont obligatoires, notamment le DPE, le diagnostic électrique et le diagnostic plomb. Ces documents doivent être fournis par le vendeur.

Comparé à d'autres maisons T2 dans le secteur, ce bien est au-dessus de la médiane des prix. Les maisons similaires se vendent entre 180 000 € et 220 000 € selon leur état et leur emplacement. Les facteurs de surcote incluent la proximité immédiate de la plage et du port, ainsi que la qualité de la décoration intérieure.

Étant donné que le prix est supérieur à la médiane, une marge de négociation de 5 à 10% pourrait être envisagée, surtout si des travaux de rénovation sont nécessaires.