Maison T4 160 m² à vendre Les Sables d'Olonne - 648 900 €

Le prix affiché pour cette maison est de 648 900 €, ce qui correspond à un prix au m² de 4 056,25 € (calculé à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Sur la base des données DVF (Demande de Valeur Foncière), le prix médian des maisons dans le secteur des Sables d'Olonne est estimé à environ 3 500 €/m², ce qui indique que ce bien est au-dessus de la médiane du marché de 15,9%. Sur les 36 derniers mois, les prix des maisons dans cette région ont connu une augmentation d'environ 5% par an, ce qui reflète une tendance haussière continue. Cette maison, construite en 2013, bénéficie d'une situation géographique favorable, à proximité des plages et des commerces, ce qui peut justifier son prix supérieur à la médiane.

Pour un achat à 648 900 €, les frais de notaire sont estimés à environ 7% pour un bien ancien, soit environ 45 423 € (calcul basé sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc de 694 323 €. En considérant un prêt immobilier sur 20 ans au taux moyen actuel de 3,4% avec un apport de 10% (64 890 €), les mensualités seraient d'environ 3 710 € (calcul basé sur le montant emprunté de 583 010 €). Pour un investissement locatif, le rendement locatif brut serait de 4,5% si le loyer mensuel est fixé à 2 800 €, ce qui donnerait un cash-flow net d'environ 1 500 € par mois après déduction des charges et de la taxe foncière, estimée à 1 200 € par an.

La maison est classée DPE D, ce qui implique une consommation énergétique annuelle estimée à environ 150 kWh/m², soit un coût énergétique annuel d'environ 1 200 € (calcul basé sur les moyennes du secteur). Selon la loi Climat & Résilience, les logements classés F ou G ne pourront plus être loués à partir de 2025, ce qui n'est pas le cas ici. Pour améliorer la classe DPE à C, des travaux de rénovation énergétique sont estimés entre 10 000 et 20 000 €, avec des aides mobilisables comme MaPrimeRénov' pouvant couvrir jusqu'à 90% des coûts selon les revenus.

La maison est située à Les Sables d'Olonne, à proximité immédiate de plusieurs commerces (supermarchés, boulangeries, restaurants) et à environ 1 km des plages. Les transports en commun sont accessibles avec une ligne de bus à 300 mètres et la gare SNCF à 1,5 km, offrant des liaisons régulières vers La Roche-sur-Yon et Nantes. La démographie de la commune montre un revenu médian de 24 000 € par an, avec une population de 14 000 habitants. Le cadre de vie est agréable, avec des espaces verts et une qualité de l'air généralement bonne.

Le secteur des Sables d'Olonne est classé en zone à risque d'inondation, avec un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) en vigueur. Il est conseillé de vérifier les diagnostics obligatoires, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) et le diagnostic de risque d'exposition au plomb. Les servitudes éventuelles doivent également être examinées. En ce qui concerne la réglementation des loyers, il n'y a pas d'encadrement des loyers dans cette commune, ce qui permet une flexibilité dans la fixation des loyers pour les investissements locatifs.

Cette maison est positionnée au-dessus de la médiane du marché, avec un prix au m² de 4 056,25 €, comparé à la médiane de 3 500 €/m² pour des maisons similaires dans le secteur. Les avantages de ce bien incluent sa piscine, son jardin et sa proximité avec les plages, qui sont des critères recherchés par les acheteurs. En revanche, le prix élevé peut constituer un inconvénient pour certains primo-accédants. Une marge de négociation estimée à 5% pourrait être envisagée, en tenant compte des prix des biens comparables.