Maison T4 88 m² à vendre Malakoff - 599 000 €, DPE D

Le prix affiché de la maison est de 599 000 €, pour une surface de 88,21 m², ce qui donne un prix au m² de 6 785 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Ce prix est supérieur à la médiane du marché pour des maisons similaires dans le secteur de Malakoff, où le prix au m² se situe généralement autour de 5 500 € à 6 200 € selon les données DVF (Données de Valeur Foncière) de 2023. Sur les 12 derniers mois, le marché immobilier à Malakoff a connu une augmentation des prix d'environ 5% par rapport à l'année précédente, ce qui indique une tendance haussière. La maison, construite en 1930, nécessite des travaux de rénovation, ce qui peut influencer son positionnement sur le marché.

Cette maison se positionne dans le segment supérieur du marché immobilier de Malakoff, en raison de son prix au m² élevé. Les maisons similaires, en bon état, se vendent généralement entre 5 500 € et 6 200 € le m². Cependant, le potentiel d'évolution et la superficie du terrain (124 m²) peuvent justifier une certaine surcote. Les avantages incluent la proximité des commodités, des écoles et des transports en commun, ce qui attire les familles et les investisseurs. En revanche, les travaux de rénovation nécessaires représentent un inconvénient pour certains acheteurs.

Pour un achat à 599 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% pour un bien ancien, soit environ 41 930 € à 47 920 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc compris entre 640 930 € et 646 920 €.

En considérant un prêt immobilier de 539 100 € (apport de 10% soit 59 900 €), au taux moyen actuel de 3,4% sur 20 ans, les mensualités seraient d'environ 2 800 € (calcul à partir des taux d'intérêt actuels). Le coût total des intérêts sur la durée du prêt serait d'environ 186 000 €.

Pour un investissement locatif, avec un loyer estimé à 2 500 € par mois, le rendement locatif brut serait de 5% (calcul à partir du loyer annuel divisé par le prix d'achat). Le cash-flow net, après déduction des charges et de la taxe foncière, pourrait être positif selon la gestion locative.

prose

La maison est classée D au DPE, avec une consommation énergétique de 312 kWh/m²/an et un GES de classe E (68 kg CO2/m²/an). Le coût énergétique annuel est estimé entre 2 490 € et 3 410 € (calcul à partir des valeurs minimales et maximales fournies). Selon la loi Climat & Résilience, les logements classés F et G ne peuvent plus être loués à partir de 2025, ce qui ne concerne pas ce bien, mais il est conseillé d'envisager des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la classe DPE. Les aides mobilisables pour les travaux de rénovation incluent MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), avec des montants variables selon les travaux réalisés.

La maison est située à proximité de plusieurs lignes de métro (ligne 13 à 10 minutes à pied) et de bus, facilitant l'accès à Paris. Le quartier de Malakoff est dynamique, avec de nombreux commerces, restaurants et services de proximité. Les écoles (maternelles et primaires) sont également accessibles à pied, ce qui est un atout pour les familles. La démographie du quartier est caractérisée par une population jeune et active, avec un revenu médian d'environ 28 000 € par an (source : INSEE, 2021). Les projets urbains en cours visent à améliorer encore l'attractivité du secteur.

Le bien est situé dans une zone à faible risque d'inondation selon les données de Géorisques. Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de Malakoff permet des surélévations et extensions sous certaines conditions, ce qui pourrait être un atout pour les futurs aménagements. Les diagnostics obligatoires doivent être fournis lors de la vente, incluant le DPE, l'état des risques et pollutions (ERP) et le constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Les droits de l'acheteur incluent un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente.

Cette maison se positionne au-dessus de la médiane du marché pour des maisons de 4 pièces à Malakoff, où les prix varient généralement entre 5 500 € et 6 200 € le m². Les maisons en bon état dans le secteur se vendent entre 500 000 € et 550 000 € pour des surfaces similaires. Les facteurs de surcote incluent la superficie du terrain, la proximité des transports et des commodités, ainsi que le potentiel d'aménagement. Une marge de négociation d'environ 5 à 10% est envisageable en raison des travaux nécessaires.