Appartement T2 38,62 m² à vendre Paris 11 - 419 000 €, DPE E

Le prix affiché de l'appartement est de 419 000 € pour une surface de 38,62 m², soit un prix au m² de 10 855 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Dans le 11ème arrondissement de Paris, le prix médian au m² pour un appartement est d'environ 10 500 € (source : Notaires de France, 2023). L'appartement est donc légèrement au-dessus de la médiane du marché, ce qui peut s'expliquer par sa luminosité, son état et ses caractéristiques traversantes.

Sur les 12 derniers mois, les prix des appartements dans le 11ème arrondissement ont connu une augmentation d'environ 3% (source : INSEE, 2023). Cette tendance à la hausse pourrait renforcer l'attractivité de cet appartement pour un investisseur ou un primo-accédant.

Pour un achat à 419 000 €, les frais de notaire sont estimés à environ 7%, soit 29 330 € (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc de 448 330 €.

En ce qui concerne le financement, avec un apport de 10% (soit 41 900 €) et un prêt sur 20 ans au taux moyen actuel de 3,4%, les mensualités seraient d'environ 1 900 € (calcul à partir du taux d'intérêt et de la durée du prêt). Cela donne un coût total des intérêts sur la durée du prêt d'environ 66 000 €.

Pour un investisseur, le rendement locatif brut est estimé à 4%, soit un loyer annuel de 16 760 € (calculé sur la base d'un loyer mensuel de 1 396 €). Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net pourrait se situer autour de 3%.

L'appartement a un DPE classé E avec une consommation de 227 kWh/m²/an et un GES de D (46 kg CO2/m²/an). Le coût énergétique annuel est estimé entre 890 € et 1 230 € (estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur).

Selon la loi Climat & Résilience, les logements classés F ou G ne pourront plus être loués à partir de 2025, ce qui n'est pas le cas ici. Pour améliorer la classe énergétique, des travaux de rénovation pourraient être nécessaires, avec un coût estimé de 10 000 € à 20 000 € pour atteindre un DPE classé D ou C. Des aides comme MaPrimeRénov' pourraient être mobilisables, avec des montants variant de 1 500 € à 7 000 € selon les travaux effectués.

L'appartement est situé dans le 11ème arrondissement, à proximité de la station de métro Saint-Georges (ligne 12), offrant un accès rapide au centre de Paris. Les lignes de bus 26 et 67 sont également à proximité, facilitant les déplacements.

Le quartier est dynamique, avec de nombreux commerces, restaurants et services de proximité. Le marché des Enfants Rouges, l'un des plus anciens marchés couverts de Paris, est à quelques minutes à pied. En termes de qualité de vie, le quartier est réputé pour ses espaces verts, comme le parc de Belleville, offrant une vue panoramique sur la ville.

Le 11ème arrondissement est soumis à des risques d'inondation modérés, selon les données de Géorisques. Il est recommandé de consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour connaître les règles de construction et d'aménagement.

Concernant la réglementation locative, le loyer est soumis à l'encadrement des loyers, avec un plafond de loyer de 1 400 € pour un appartement de cette taille (source : Préfecture de Paris, 2023). Les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante) doivent être fournis lors de la vente.

Comparé à d'autres appartements de 2 pièces dans le 11ème arrondissement, cet appartement est au-dessus de la médiane des prix, qui se situe autour de 10 500 € au m². Les avantages incluent sa luminosité, son état et son emplacement dans une petite copropriété calme. En revanche, les inconvénients peuvent inclure le coût d'acquisition élevé et les charges de copropriété qui peuvent être significatives dans ce type de bien.

La marge de négociation est estimée à 5%, compte tenu de la demande actuelle sur le marché parisien.