Appartement T1 26 m² à vendre Paris 75018 - 400 000 €

Le prix affiché de l'appartement est de 400 000 € pour une surface de 26,04 m², ce qui donne un prix au m² de 15 350 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Ce prix est supérieur à la médiane du marché dans le 18ème arrondissement, qui se situe autour de 10 000 € à 12 000 € le m² selon les données DVF (Données de Valeur Foncière) de 2022.

Sur les 12 derniers mois, les prix dans le secteur ont augmenté d'environ 5%, avec une tendance à la hausse continue due à la demande croissante dans le quartier des Abbesses, réputé pour son ambiance artistique et sa proximité avec Montmartre.

En comparaison, les appartements de taille similaire dans le quartier se vendent généralement entre 350 000 € et 450 000 € selon leur état et leurs caractéristiques.

Estimation basée sur les données publiques moyennes du secteur.

Pour un prix d'achat de 400 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% pour un bien ancien, soit environ 28 000 € à 32 000 € (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants).

Le coût total d'acquisition serait donc de 428 000 € à 432 000 €.

Simulation de prêt :

• Montant emprunté : 400 000 € - 10% d'apport = 360 000 €
• Taux d'intérêt moyen : 3,4% sur 20 ans
• Mensualité estimée : environ 2 000 €

Rendement locatif :

• Loyer estimé pour un T1 dans le secteur : environ 1 200 € par mois, soit 14 400 € par an.
• Rendement locatif brut : 3,6% (calculé sur le prix d'achat).
• Rendement locatif net (après charges et impôts) : environ 2,5% (estimation basée sur les charges courantes et la fiscalité applicable).

L'appartement a un DPE classé D avec une consommation énergétique de 268 kWh/m²/an et un GES classé B (10 kg CO2/m²/an).

Le coût énergétique annuel est estimé entre 700 € et 1 010 € (estimation basée sur les valeurs fournies).

Selon la loi Climat et Résilience, les logements classés F et G ne peuvent plus être loués à partir de 2025, ce qui n'est pas le cas ici.

Pour améliorer la classe énergétique, des travaux de rénovation peuvent être envisagés, avec un coût estimé entre 10 000 € et 20 000 € pour atteindre une classe C. Des aides comme MaPrimeRénov' peuvent être mobilisées pour financer ces travaux.

Le quartier des Abbesses est réputé pour son ambiance bohème et artistique, avec de nombreux cafés, restaurants et boutiques.

Transports :

• Métro : station Abbesses (ligne 12) à 5 minutes à pied, station Pigalle (lignes 2 et 12) à 7 minutes.
• Bus : plusieurs lignes à proximité, facilitant l'accès à d'autres quartiers de Paris.

Commodités :

• Commerces de proximité : boulangeries, supermarchés, marchés locaux.
• Écoles : plusieurs établissements scolaires dans le secteur, avec de bons résultats.

Démographie :

• Le quartier est principalement habité par des jeunes actifs et des familles, avec un revenu médian supérieur à la moyenne parisienne.

Qualité de vie :

• Le quartier est apprécié pour sa tranquillité, malgré sa proximité avec des zones animées.
• Espaces verts à proximité : Square des Abbesses et Parc de la Butte Montmartre.

Les risques naturels dans le secteur sont faibles, avec un faible taux d'inondation et une sismicité modérée.

PLU et zonage :

• Le bien est situé en zone urbaine, avec des possibilités de rénovation et d'extension sous réserve de respecter le PLU.

Diagnostics obligatoires :

• DPE, plomb, amiante, électricité, gaz.

Encadrement des loyers :

• Dans le 18ème arrondissement, le loyer est encadré, avec un plafond de 25,40 € par m² pour un T1 (source : Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, 2023).

Questions critiques à poser :

• Quel est l'historique des charges de copropriété ?
• Quelles sont les procédures en cours dans la copropriété ?
• Y a-t-il des projets de travaux prévus dans l'immeuble ?

L'appartement est positionné au-dessus de la médiane du marché pour des T1 dans le 18ème arrondissement.

Avantages :

• Terrasse privative de 14 m², rare dans le secteur.
• Réhabilitation de qualité par un architecte, offrant des prestations haut de gamme.

Inconvénients :

• Prix au m² élevé par rapport à la médiane du quartier.
• Situé au rez-de-chaussée, ce qui peut être un frein pour certains acheteurs.

Marge de négociation estimée :

• En raison de la demande croissante dans le secteur, la marge de négociation pourrait être limitée, estimée à environ 5% du prix affiché.