Appartement T3 19 m² à vendre Paris 9 - 149 000 €, DPE G

Le prix affiché pour cet appartement est de 149 000 €, soit un prix au m² de 7 842 € (calculé à partir du prix affiché et de la surface de 19 m²). À titre de comparaison, le prix médian au m² dans le 9ème arrondissement de Paris est d'environ 10 000 € (source : DVF DGFiP, consultée en octobre 2023). Cela indique que cet appartement est proposé à un prix inférieur de 21,58 % par rapport à la médiane du marché.

Sur les 12 derniers mois, le marché immobilier parisien a connu une légère baisse des prix, avec une diminution d'environ 2,5 % sur l'année (source : Notaires de Paris, consulté en octobre 2023). Ce bien, en raison de son état à rénover et de sa classe énergétique G, pourrait être perçu comme une opportunité pour les investisseurs à la recherche de biens à rénover dans un secteur en mutation.

En termes de positionnement, cet appartement se situe dans une fourchette de prix inférieure à la médiane, ce qui pourrait attirer des acheteurs cherchant à investir dans un bien à rénover tout en bénéficiant d'un emplacement central à Paris.

Pour un prix d'achat de 149 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 10 430 € et 11 920 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants de 7 à 8 % pour l'ancien). Ainsi, le coût total d'acquisition s'élèverait à environ 159 430 € à 160 920 €.

En ce qui concerne le financement, avec un apport de 10 % (14 900 €), le montant à financer serait de 134 100 €. À un taux d'intérêt moyen de 3,4 % sur 20 ans, les mensualités seraient d'environ 775 € (calcul à partir du montant emprunté et du taux d'intérêt). Cela représente un coût total des intérêts de 85 000 € sur la durée du prêt.

Pour un investisseur, le rendement locatif brut pourrait être calculé sur la base d'un loyer estimé à 800 € par mois, ce qui donnerait un rendement brut de 6,44 % (calculé à partir du loyer annuel divisé par le coût total d'acquisition). En tenant compte des charges et de la taxe foncière, le rendement net pourrait se situer autour de 5,5 %.

L'appartement est classé G au DPE, ce qui indique une consommation énergétique élevée (725 kWh/m²/an). Le coût énergétique annuel est estimé entre 910 € et 1 250 € (estimation basée sur les valeurs fournies). Selon la loi Climat & Résilience, les logements classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025, ce qui représente un risque pour les investisseurs.

Pour améliorer la classe énergétique, des travaux de rénovation sont nécessaires. Le coût de ces travaux peut varier considérablement, mais une fourchette indicative pour passer à une classe D ou E pourrait se situer entre 15 000 € et 30 000 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Des aides telles que MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) pourraient être mobilisées pour réduire le coût des travaux.

L'appartement est situé rue Richer, dans le 9ème arrondissement de Paris, à proximité de plusieurs lignes de métro (notamment la ligne 12 à la station Saint-Georges, à environ 5 minutes à pied). Le quartier est animé, avec de nombreux commerces, restaurants et services de proximité. La démographie du quartier est variée, avec une population jeune et active, ce qui favorise une demande locative soutenue.

En termes de qualité de vie, le quartier offre un bon équilibre entre vie urbaine et tranquillité, bien que la circulation puisse être dense aux heures de pointe. Les espaces verts sont limités, mais le parc Monceau est accessible à environ 15 minutes à pied. Des projets urbains sont en cours pour améliorer l'infrastructure et les services dans le secteur, ce qui pourrait influencer positivement les prix à l'avenir.

L'appartement présente plusieurs risques et contraintes à prendre en compte. Tout d'abord, le classement G au DPE implique des travaux de rénovation nécessaires pour respecter les normes énergétiques en vigueur. De plus, la loi Climat & Résilience impose des restrictions sur la location des biens classés G à partir de 2025, ce qui pourrait affecter la rentabilité locative.

En ce qui concerne le zonage, le PLU (Plan Local d'Urbanisme) du 9ème arrondissement doit être consulté pour vérifier les éventuelles servitudes ou restrictions de construction. Les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, etc.) doivent également être fournis par le vendeur, ce qui est essentiel pour la sécurité de l'acheteur. Enfin, la taxe foncière pour ce type de bien dans le secteur est estimée à environ 800 € par an (estimation basée sur les moyennes du secteur).