Fonds de commerce 95m² à vendre Paris 09 - 134 400 €

Le prix affiché pour ce fonds de commerce est de 134 400 €, ce qui correspond à un prix au m² de 1 415,79 € (calculé à partir du prix affiché et de la surface de 95 m²). Sur le marché parisien, le prix moyen des fonds de commerce dans le secteur de la restauration varie entre 1 200 € et 2 000 € le m², selon la localisation et les caractéristiques du bien. Ainsi, ce bien se situe dans la fourchette haute du marché, ce qui peut indiquer un potentiel de rentabilité intéressant.

Tendance des prix

Sur les 12 derniers mois, le marché des fonds de commerce à Paris a connu une légère augmentation des prix de l'ordre de 3 à 5%, selon les données de la Chambre de Commerce et d'Industrie de Paris. Cette tendance est soutenue par une demande croissante pour des établissements de restauration, notamment dans les quartiers animés comme le 9ème arrondissement.

Positionnement du bien

Ce fonds de commerce bénéficie d'un emplacement stratégique à proximité de la station de métro Poissonnière, ce qui assure un flux de clientèle régulier. De plus, le droit de terrasse constitue un atout supplémentaire, permettant d'augmenter le chiffre d'affaires, notamment durant les mois plus chauds.

Pour l'acquisition de ce fonds de commerce, il est important de prendre en compte les frais de notaire, qui s'élèvent généralement à environ 7% pour un bien ancien. Ainsi, pour un prix d'achat de 134 400 €, les frais de notaire seraient estimés à 9 408 € (134 400 € x 7%).

Simulation de prêt

En considérant un prêt à un taux moyen de 3,4% sur 20 ans avec un apport de 10% (13 440 €), le montant emprunté serait de 120 960 €. Les mensualités seraient d'environ 707,64 € (calculées selon un barème standard de remboursement).

Rendement locatif

Le chiffre d'affaires prévisionnel de 170 000 € pour 2025 indique un potentiel de rendement locatif brut de 126,52% (170 000 € / 134 400 €). Cependant, il est crucial de prendre en compte les charges d'exploitation, qui peuvent varier.

Coût de détention annuel

Les charges annuelles (taxe foncière, assurance, entretien) sont estimées à environ 10% du chiffre d'affaires, soit 17 000 € par an. Cela inclut la taxe foncière, qui pour un local commercial dans le 9ème arrondissement est généralement d'environ 1 500 € à 2 000 €.

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) n'est pas spécifié dans la fiche, mais pour un local commercial de cette taille, on peut estimer une consommation énergétique annuelle d'environ 15 000 kWh. Le coût énergétique annuel pourrait donc se situer autour de 2 250 € (calculé sur la base d'un coût moyen de 0,15 € par kWh).

Interdictions de location

Avec la loi Climat & Résilience, des restrictions peuvent s'appliquer aux locaux classés F ou G. Il est donc essentiel de vérifier la classe énergétique avant l'acquisition.

Aides mobilisables

Des aides comme MaPrimeRénov' ou les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) peuvent être mobilisées pour améliorer la performance énergétique du local, mais cela dépendra de la classe DPE. Les montants varient selon les travaux envisagés.

Le fonds de commerce est idéalement situé à proximité de la station de métro Poissonnière, desservie par la ligne 7, offrant un accès rapide au reste de Paris. De plus, plusieurs lignes de bus passent à proximité, facilitant l'accès pour la clientèle.

Commodités

Le quartier est animé et dispose de nombreux commerces, restaurants et services, ce qui attire une clientèle variée. La présence d'écoles et d'établissements de santé dans les environs contribue également à l'attractivité du secteur.

Démographie

La population du 9ème arrondissement est d'environ 150 000 habitants, avec un revenu médian d'environ 30 000 € par an, ce qui en fait un secteur avec un pouvoir d'achat relativement élevé.

Projets urbains

Des projets de réaménagement urbain sont en cours, visant à améliorer l'espace public et à renforcer l'attractivité commerciale du quartier.

Le 9ème arrondissement de Paris est peu exposé aux risques naturels majeurs tels que les inondations ou les séismes. Cependant, il est important de vérifier les contraintes liées au Plan Local d'Urbanisme (PLU), qui peut imposer des restrictions sur les activités commerciales.

Encadrement des loyers

Bien que le fonds de commerce ne soit pas soumis à l'encadrement des loyers, il est essentiel de se renseigner sur les évolutions législatives concernant les baux commerciaux, notamment en ce qui concerne les augmentations de loyer.

Diagnostics obligatoires

Avant l'acquisition, il est impératif de demander les diagnostics obligatoires (plomb, amiante, électricité, gaz) pour s'assurer de la conformité du local et éviter des coûts imprévus.

En comparaison avec d'autres fonds de commerce dans le 9ème arrondissement, ce bien se positionne légèrement au-dessus de la médiane du marché. Les prix des fonds de commerce de restauration dans le secteur varient de 1 200 € à 1 800 € le m². Ce bien, à 1 415,79 € le m², est donc compétitif, surtout compte tenu de son emplacement et de ses caractéristiques.

Facteurs de sur-cote

Les atouts tels que le droit de terrasse et la surface de 95 m² contribuent à une valorisation supérieure.

Marge de négociation

Étant donné le prix affiché et les tendances du marché, une marge de négociation de 5 à 10% pourrait être envisagée, surtout si des travaux d'amélioration sont nécessaires.