Appartement T2 47 m² à vendre Paris 11 - 580 000 €, DPE C

Le prix affiché de l'appartement est de 580 000 € pour une surface de 47 m², ce qui correspond à un prix au m² de 12 340 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Pour le 11e arrondissement de Paris, le prix moyen au m² est d'environ 10 500 € selon les données DVF (Données de Valeur Foncière) de 2022. Ainsi, ce bien est au-dessus de la médiane du marché, avec une surcote d'environ 17% par rapport à la médiane du secteur.

Sur les 12 derniers mois, les prix dans le 11e arrondissement ont augmenté d'environ 5% (source : Notaires de France, consultée en septembre 2023). Cette tendance est soutenue par une demande croissante pour des biens immobiliers dans des zones bien desservies par les transports en commun et proches des commodités.

En termes de positionnement, cet appartement se distingue par sa terrasse de 8 m², son état très bon et sa proximité avec le métro Voltaire et le square Gardette, des atouts recherchés par les acheteurs.

Pour un prix d'achat de 580 000 €, les frais de notaire pour un bien ancien sont estimés entre 7% et 8%. En prenant une estimation à 7.5%, les frais de notaire s'élèveraient à environ 43 500 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées).

Le coût total d'acquisition serait donc de 623 500 €.

Pour un prêt à un taux moyen actuel de 3.4% sur 20 ans avec un apport de 10% (58 000 €), le montant emprunté serait de 522 000 €. La mensualité serait d'environ 3 200 €, hors assurance (estimation basée sur les barèmes professionnels courants).

En termes de rendement locatif, si cet appartement est loué à un prix moyen de 1 800 € par mois, le rendement brut serait de 3.72% (calcul à partir du loyer annuel divisé par le prix d'achat). Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net pourrait se situer autour de 3%.

Le coût de détention annuel, incluant la taxe foncière estimée à 1 200 € (estimation basée sur les moyennes du secteur), les charges de copropriété (environ 1 000 € par an) et l'assurance habitation (environ 300 €), serait d'environ 2 500 € par an.

L'appartement a un DPE classé C avec une consommation de 167 kWh/m²/an et un GES classé B avec 6 kgCO2/m²/an. Les coûts énergétiques annuels sont estimés entre 790 € et 1 090 € (estimation basée sur les caractéristiques déclarées).

Selon la loi Climat & Résilience, les appartements classés F et G ne peuvent plus être loués à partir de 2025, ce qui n'est pas le cas ici. Pour améliorer la classe énergétique à B, des travaux de rénovation énergétique seraient nécessaires, estimés entre 10 000 € et 20 000 € (fourchette indicative basée sur les barèmes professionnels courants).

Des aides comme MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) peuvent être mobilisées pour financer ces travaux, avec des montants pouvant aller jusqu'à 7 000 € selon les revenus du foyer.

L'appartement est situé dans le 11e arrondissement de Paris, à proximité immédiate du métro Voltaire (ligne 9), qui permet un accès rapide au centre de Paris. La station est à environ 500 mètres, soit 7 minutes à pied. Le quartier est également bien desservi par plusieurs lignes de bus.

En termes de commodités, le square Gardette est à proximité, offrant un espace vert apprécié des résidents. De nombreux commerces, restaurants et services de santé sont accessibles à pied, ce qui contribue à la qualité de vie dans le quartier.

La démographie du 11e arrondissement montre un revenu médian d'environ 30 000 € par an, avec une population jeune et dynamique, ce qui attire de nombreux acheteurs et locataires. La qualité de vie est généralement jugée bonne, avec des espaces verts et une ambiance animée.

Le bien est situé dans une zone urbaine, avec un risque d'inondation faible selon les données de Géorisques. Cependant, il est important de vérifier les servitudes éventuelles et le Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui pourrait affecter les projets futurs dans le quartier.

Concernant la réglementation, le DPE doit être fourni lors de la vente, et des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, etc.) doivent être réalisés. En cas de location, l'encadrement des loyers est en vigueur dans le 11e arrondissement, avec un loyer de référence fixé à 1 800 € pour un T2 (source : Observatoire des Loyers, consulté en septembre 2023).

Les acheteurs doivent également être conscients des délais légaux pour la vente et les droits de l'acheteur, notamment en matière de rétractation.

Par rapport à d'autres biens similaires dans le 11e arrondissement, cet appartement est positionné au-dessus de la médiane en termes de prix au m². Les appartements T2 dans le quartier se vendent généralement entre 10 000 € et 11 500 € le m², ce qui place cet appartement dans une fourchette supérieure, justifiée par sa terrasse, son état et sa localisation.

Les facteurs de surcote identifiés incluent la qualité de la copropriété récente et les équipements supplémentaires comme le parking et la cave. En revanche, les inconvénients peuvent inclure le fait qu'il se situe au 2ème étage sans ascenseur, ce qui peut dissuader certains acheteurs.

La marge de négociation estimée pourrait être de 5 à 10%, en fonction de l'intérêt du marché et des offres concurrentes.