Appartement T3 49 m² à vendre Marseille 13013 - 109 000 €

Le prix affiché pour cet appartement est de 109 000 € pour 49 m², ce qui correspond à un prix au m² de 2 224 € (calcul à partir du prix affiché et des caractéristiques déclarées). Sur le marché marseillais, le prix médian au m² pour un appartement dans le secteur de Saint-Just est estimé à environ 2 500 € (source : DVF DGFiP, consultée en octobre 2023). Cela place cet appartement en dessous de la médiane du marché, ce qui peut indiquer un potentiel d'achat intéressant pour un investisseur.

Sur les 12 derniers mois, les prix dans le quartier de Saint-Just ont connu une légère hausse de 3% (source : Notaires de France, consulté en octobre 2023). Les biens avec locataires en place, comme cet appartement, sont souvent recherchés par les investisseurs pour leur capacité à générer des revenus immédiats.

Pour un achat à 109 000 €, les frais de notaire sont estimés entre 7% et 8% dans l'ancien, soit environ 7 630 € à 8 720 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Le coût total d'acquisition serait donc compris entre 116 630 € et 117 720 €.

En considérant un prêt immobilier sur 20 ans au taux moyen actuel de 3.4% avec un apport de 10% (10 900 €), le montant emprunté serait de 98 100 €. Les mensualités seraient d'environ 563 € (calcul à partir du taux et de la durée).

Le rendement locatif brut, basé sur un loyer moyen de 750 € par mois dans le secteur, serait de 8,25% (calculé sur la base du loyer annuel divisé par le coût total d'acquisition). Le rendement locatif net, en tenant compte des charges et de la taxe foncière estimée à 800 € par an, serait d'environ 6,5%.

L'appartement est classé DPE D, indiquant une consommation énergétique comprise entre 151 et 230 kWh/m²/an (source : DPE, consulté en octobre 2023). Le coût énergétique annuel estimé serait donc d'environ 1 200 € (calcul basé sur une consommation moyenne et le tarif de l'électricité).

Avec la loi Climat & Résilience, les logements classés F et G ne peuvent plus être loués à partir de 2025. Cet appartement, étant en classe D, ne sera pas concerné par cette interdiction.

Pour améliorer la classe DPE, des travaux de rénovation énergétique pourraient être envisagés, avec un coût estimé entre 8 000 € et 15 000 € (estimation basée sur les barèmes professionnels courants). Des aides comme MaPrimeRénov' pourraient être mobilisables pour réduire ces coûts.

L'appartement est situé dans le quartier de Saint-Just (13013), qui est bien desservi par les transports en commun, notamment la ligne de métro M1 à proximité (station Saint-Just à environ 5 minutes à pied).

Le quartier dispose également de plusieurs écoles, commerces de proximité, et espaces verts, ce qui en fait un secteur prisé par les familles et les jeunes actifs. La démographie du quartier montre un revenu médian d'environ 22 000 € par an (source : INSEE, consulté en octobre 2023), ce qui est légèrement inférieur à la moyenne marseillaise.

Les projets urbains à proximité incluent la rénovation de la ligne de tramway et l'amélioration des infrastructures routières, ce qui pourrait augmenter l'attractivité du quartier dans les années à venir.

Le quartier de Saint-Just est classé en zone de sismicité faible (source : Géorisques, consulté en octobre 2023). Cependant, il est important de vérifier les diagnostics obligatoires, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l'état des installations électriques et de gaz.

Concernant le PLU (Plan Local d'Urbanisme), le quartier est en zone urbaine, ce qui permet des constructions et rénovations sous certaines conditions. Les propriétaires doivent également être conscients des obligations liées à la gestion locative, notamment en matière de loyers encadrés si applicable.

Les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente incluent le DPE, l'état des risques naturels, et l'amiante si le bâtiment a été construit avant 1997.

Comparé à d'autres appartements T3 dans le quartier de Saint-Just, cet appartement est proposé à un prix inférieur à la médiane du marché, qui est d'environ 2 500 € par m². Les appartements similaires affichent des prix allant de 120 000 € à 130 000 € pour des surfaces comparables (source : DVF DGFiP, consultée en octobre 2023).

Les facteurs de sur-cote pour d'autres biens incluent des rénovations récentes ou des emplacements plus centraux. En revanche, cet appartement, avec un locataire en place, présente un avantage pour les investisseurs cherchant un revenu immédiat. La marge de négociation est estimée à environ 5% en raison de l'état général du bien et de la demande actuelle sur le marché.